Memenuhi Permintaan Pengunjung Meningkatkan Pertumbuhan Hotel di Indonesia – Dengan kedatangan wisatawan naik lebih dari 15% pada tahun 2016 dan rencana pengembangan sektor yang ambisius sedang berlangsung, segmen hotel Indonesia secara luas diharapkan untuk melihat ekspansi yang sehat di tahun-tahun mendatang. Ini mengikuti dari kinerja yang kuat di industri perhotelan selama setengah dekade terakhir. Memang, menurut HVS Research, sebuah perusahaan riset perhotelan global, dari 2011 hingga 2015 total pasokan kamar hotel bermerek di 12 pasar utama Indonesia meningkat lebih dari dua kali lipat, dengan tingkat pertumbuhan tahunan gabungan sebesar 19%. Selama periode ini, jumlah total kamar bermerek melonjak dari sekitar 35.000 ke atas 71.000.
Saat ini, lebih dari setengah pasokan ini terdiri dari penawaran skala menengah dan anggaran, sedangkan segmen kelas atas menyumbang 33% dan properti mewah menyumbang 12% sisanya. Hotel-hotel di Indonesia, seperti industri pariwisata nasional secara umum, terkonsentrasi di Bali dan Jakarta, meskipun sejumlah pasar yang lebih kecil – termasuk Medan, Lombok, Surabaya, Bandung, Mandalika, dan Palembang – telah mengalami gelombang kedatangan pengunjung juga dalam beberapa tahun terakhir. dewa slot
TANTANGAN KE DEPANNYA
Meskipun situasi ekonomi umumnya mendorong dan kedatangan wisatawan yang meningkat, segmen hotel menghadapi sejumlah tantangan. Seperti disebutkan di atas, industri ini bergantung pada pentingnya Bali dan Jakarta. www.americannamedaycalendar.com
Sementara pusat-pusat ini tetap relatif apung, banyak pemain lokal dan internasional sama-sama bekerja untuk mendiversifikasi bisnis mereka ke bidang-bidang baru, yang menghadirkan berbagai tantangan terkait dengan hubungan masyarakat, periklanan, sentimen investor dan penyediaan infrastruktur. Selanjutnya, pada 2014-15 pasar hotel berada di bawah tekanan terutama karena masalah sebelumnya terkait dengan kelebihan pasokan dan letusan gunung berapi Gunung Barujari di Lombok pada November 2015, yang terakhir yang menutup bandara di Bali dan Lombok untuk periode singkat. Selain itu, pemilihan gubernur yang diperebutkan dengan panas di Jakarta dan di tempat lain di negara ini pada pertengahan 2017 sedikit menghambat perkembangan hotel, sebagai akibat dari investor yang menunjukkan kehati-hatian dalam menghadapi ketidakpastian politik.
Selain masalah ini, pada awal 2017 ada banyak alasan untuk
optimisme di kalangan pelaku bisnis perhotelan dan industri perhotelan. Mungkin
yang paling penting, keberhasilan Indonesia baru-baru ini dalam menarik jumlah
pengunjung baru yang meningkat pesat menuju pertumbuhan permintaan kamar hotel
baru untuk masa yang akan datang. Pertumbuhan potensial ini terbukti dalam
perputaran tarif kamar rata-rata dalam beberapa tahun terakhir. Memang,
sementara ARR menurun 0,7% di seluruh pasar utama Indonesia pada 2014, mereka
tumbuh sebesar 3,3% pada 2015, menurut HVS. Selain itu, meskipun ada tekanan
politik baru-baru ini, pipa hotel tetap aktif. Pada Agustus 2016 sekitar 22.000
kamar hotel tambahan sedang dalam konstruksi atau dalam tahap perencanaan awal
di negara ini, data HVS menunjukkan, mewakili ekspansi lebih dari 30% pada
pasokan yang ada. Sekitar 58% dari kapasitas baru ini ditetapkan untuk
berlokasi di Bali dan ibukota, Jakarta, yang berbicara tentang sentralitas
berkelanjutan dari dua pasar ini untuk industri pariwisata nasional secara
keseluruhan karena berupaya untuk berekspansi ke tempat lain.
INVESTASI HOTEL
Sebagian besar dari pasokan yang ada dan proyek yang akan datang adalah hasil dari investasi oleh merek hotel internasional. Indonesia telah menjadi tujuan investasi utama untuk jaringan hotel multinasional selama lebih dari 50 tahun. Sejak negara tersebut menyambut properti bermerek IHG pertamanya, InterContinental Bali, pada tahun 1960-an, para pelaku bisnis perhotelan terbesar di dunia telah membuka banyak properti di seluruh negeri dalam upaya untuk memanfaatkan keunggulan alam dan populasi yang besar. Dalam 15 tahun terakhir pasar pariwisata negara ini telah berkembang pesat, mendorong pengembangan sejumlah besar properti baru dengan merek internasional dan perusahaan lokal. Sebagian besar dari perkembangan ini telah terjadi di Bali – salah satu tujuan liburan paling populer di kawasan ini (dan bisa dibilang dunia) dan Jakarta, yang telah menjadi tujuan utama bagi para pelancong bisnis perusahaan dan, baru-baru ini, banyak segmen lainnya.
BALI
Sulit untuk melebih-lebihkan pentingnya Bali bagi industri pariwisata Indonesia secara keseluruhan. Pulau ini menyumbang 40% dari kedatangan wisatawan internasional pada tahun 2015, dengan lebih dari 4 juta pengunjung. Pada akhir 2015 Bali memiliki 20.810 kamar total, menurut HVS, sekitar 20 kali lebih banyak dari pasar lain di Indonesia, selain dari ibukota. Antara 2013 dan 2015 permintaan untuk penginapan wisatawan di Bali meningkat pada tingkat pertumbuhan tahunan sebesar 15,1%, bahkan ketika destinasi lain di seluruh negara itu mengalami penurunan karena tekanan ke bawah di pasar. Dalam hal pendapatan per kamar yang tersedia (RevPAR), Bali terus menjadi tujuan dengan kinerja terbaik di Indonesia. Menurut data HVS, pada 2015 hotel-hotel di pulau itu memposting RevPAR sebesar Rp1,23 juta ($ 92,70). Meskipun angka ini turun sedikit pada tahun-tahun sebelumnya – dari Rp1,24 juta ($ 93,50) pada tahun 2014 dan Rp1,4 juta ($ 105,50) pada tahun 2013 – angka ini jauh lebih tinggi daripada RevPAR di antara hotel-hotel di tujuan lain. Memang, tujuan wisata paling menguntungkan berikutnya di negara ini pada tahun 2015 adalah Bintan, dengan RevPAR sebesar Rp910.000 ($ 68,60), diikuti oleh Jakarta pada Rp752.000 ($ 56,70), Lombok pada Rp617.000 ($ 46,50) dan Bogor pada Rp455, 000 ($ 34,30). Meskipun tren RevPAR menurun baru-baru ini, pelaku bisnis perhotelan Bali berharap untuk melihat peningkatan pendapatan di masa mendatang.
Prospek optimis yang luas didorong sebagian besar oleh
pemerintah federal, yang telah membuat industri pariwisata menjadi titik fokus
dalam beberapa tahun terakhir. Pada Juni 2015, misalnya, pemerintah
mengeluarkan kebijakan visa baru yang besar, di mana pengunjung dari 30 negara
diizinkan masuk dan tinggal di Indonesia selama 30 hari dengan visa turis
gratis. Pada 2015 dan 2016 lebih banyak negara ditambahkan, sehingga jumlah
total negara menjadi 174. Kebijakan ini memiliki dampak langsung dan dramatis
di seluruh negeri, dan khususnya di Bali. Memang, pada 2015 pasar sumber turis
yang paling cepat berkembang mengunjungi Bali adalah Inggris, AS, dan Cina,
yang masing-masing mengalami peningkatan 32%, 20%, dan 17% (lihat tinjauan
umum).
JAKARTA
Pada akhir 2015 Jakarta memiliki 24.540 kamar hotel secara
total, menurut data HVS. Jika semua proyek yang sedang dibangun atau dalam
perencanaan mulai membuahkan hasil, ibukota akan melihat 7080 kamar baru datang
secara online pada akhir 2018. Ini adalah saluran pipa hotel tunggal terbesar
di negara ini. Terbesar berikutnya adalah Bali, dengan sekitar 5700 kamar baru
diharapkan pada akhir 2018. Sebaliknya, Jakarta melayani sebagian besar
pengunjung bisnis perusahaan pada hari kerja dan menurunkan nilai wisatawan
domestik di akhir pekan. Tekanan ekonomi global telah membuat pelanggan
korporat menjadi semakin sensitif terhadap harga selama empat tahun terakhir,
sedikit menurunkan harga kamar di ibukota. Meskipun demikian, Jakarta
menawarkan jumlah kemewahan dan kamar-kamar mewah terbesar di negeri ini,
meskipun ini tetap di bawah standar internasional, di bawah $ 200 per malam.
Meskipun terjadi insiden keamanan pada Januari 2016, yang terus meredam kedatangan wisatawan dan, kemudian, tingkat hunian di ibukota, beberapa proyek besar baru-baru ini dibuka untuk bisnis. Pada 2015 saja Jakarta menyaksikan pembukaan Grand Mercure Jakarta Kemayoran dengan 505 kamar; Fairmont Jakarta dengan 380 kamar; Sheraton Grand Jakarta Gandaria City dengan 293 kamar; dan Raffles Jakarta dengan 173 kamar, di antara proyek-proyek lainnya. Pada 2016 kota ini menyaksikan pembukaan Four Points by Sheraton baru, properti Westin, dan Four Seasons Hotel. Pada kuartal pertama 2017, hotel bintang lima, Harris Hayam Wuruk bintang 240 yang dibuka di Jakarta Pusat, dan Yello Hotel Manggarai yang memiliki 102 kamar dibuka di Jakarta Selatan.
TRACKING THE PIPELINE
Sejumlah hotel baru juga sedang berlangsung di Indonesia,
baik di Bali dan Jakarta, tetapi juga di berbagai pasar lain yang sedang naik
daun. Pengembangan properti baru yang saat ini sedang berlangsung di ibukota
negara termasuk JW Marriott baru dengan lebih dari 200 kamar, dijadwalkan
selesai pada 2017; Park Hyatt Hotel dengan 150 kamar, direncanakan selesai pada
kuartal pertama tahun 2018; InterContinental Jakarta Pondok Indah Hotel dan
Residences (2018); properti St. Regis (2019); dan Waldorf Astoria (2019). Di
Bali, sementara itu, pembukaan penting yang akan datang adalah Westin Ubud
Resort and Spa, yang akan diresmikan pada Maret 2018.
Bandung dan Surabaya merupakan situs pasokan hotel yang ada
ketiga dan keempat terbesar di Indonesia. Di Bandung, ada 6.910 kamar pada
akhir 2015 dan 1570 kamar tambahan sedang dibangun atau direncanakan akan
selesai pada akhir 2018. Demikian pula, di Surabaya, kapasitas yang ada dari 5530
kamar akan ditambah dengan 1780 tambahan. pada tahun 2018. Situs utama lainnya
dari pasokan yang ada dan pembangunan hotel di masa depan di Indonesia termasuk
Bogor, Makassar dan Yogyakarta.
Pertumbuhan Sektor Real Estate Indonesia Didorong oleh Investor Asing – Di balik agenda infrastruktur besar-besaran, proyek-proyek real estat baru telah mendorong pertumbuhan di sektor properti Indonesia dalam beberapa tahun terakhir. Perpaduan warna-warni budaya telah mempengaruhi tata letak arsitektur ibu kota Jakarta, yang merupakan salah satu dari banyak fitur yang telah menarik investor dari seluruh dunia. Namun, sementara pemerintah Indonesia telah melakukan inisiatif untuk meningkatkan investasi properti, depresiasi mata uang, ketidakpastian politik dan kenaikan suku bunga menghambat pertumbuhan pada tahun 2018.
Infrastruktur pemerintah dan upaya reformasi pro-investasi menjadi pertanda baik untuk ekspansi infrastruktur di masa depan; namun, segmen properti Indonesia tetap agak tergantung pada kinerja sektor ekonomi lainnya. “Perluasan berkelanjutan di sektor minyak dan gas dan pertambangan harus memiliki dampak positif pada segmen sewa kantor,” Will Bright, direktur perusahaan manajemen bangunan lokal Jakarta Land, mengatakan kepada OBG. “Ada masalah parsial pasokan ruang kantor di Jakarta, meskipun munculnya perusahaan yang bekerja bersama dan perusahaan yang terkait dengan teknologi telah membantu dengan mengambil dan meredakan situasi pada tahun 2018,” tambahnya. Sementara itu, gelombang baru pengembangan real estat inovatif berada di cakrawala di bawah Gerakan 100 Kota Cerdas, sebuah inisiatif berbasis teknologi yang dipelopori oleh Kementerian Komunikasi dan Teknologi Informasi Indonesia untuk mendorong penggunaan teknologi kota pintar untuk meningkatkan penyediaan layanan. nexus slot
Ukuran & Performa
Terlepas dari temuan laporan, prospek Moody untuk permintaan properti pada 2019 sebagian besar positif. Sektor properti menyaksikan pertumbuhan yang kuat pada 2017 dan 2018, yang didukung oleh peningkatan tingkat investasi asing. Menurut laporan yang dikeluarkan oleh Badan Koordinasi Penanaman Modal Indonesia (BKPM) pada tahun 2018, sekitar 70% investasi dalam proyek perumahan, kawasan industri dan pengembangan ruang kantor berasal dari perusahaan asing yang beroperasi di Indonesia. Perusahaan semacam itu juga bertanggung jawab atas 77% investasi di hotel dan restoran. Meskipun ada perkembangan yang signifikan, kurangnya kejelasan dalam prosedur hukum telah meninggalkan potensi pertumbuhan yang belum dimanfaatkan. Sementara pembangunan infrastruktur dan real estat telah menjadi pilar penting perekonomian Indonesia dalam beberapa tahun terakhir, hambatan birokrasi terus menunda pelaksanaan proyek. Menurut data dari BKPM, komitmen investasi kumulatif dari 2015 hingga kuartal pertama 2018 dinilai lebih dari Rp8triliun ($ 567,3 juta); Namun, mengingat berbagai kendala administratif hanya 22% dari investasi yang berkomitmen benar-benar direalisasikan. Meskipun banyak inisiatif perumahan berpenghasilan rendah, sektor perumahan tidak mampu mengimbangi pertumbuhan penduduk dan urbanisasi. Menurut perkiraan pasar pada tahun 2017, Indonesia membutuhkan 400.000 rumah baru setiap tahun untuk mengisi simpanan perumahan seluas 13,5 juta unit. Untuk mengatasinya, Presiden Joko Widodo mengumumkan rencana untuk membangun 1 juta rumah per tahun melalui inisiatif “Satu Juta Rumah” (OMH). Untuk mendukung tujuan-tujuan ini, pemerintah telah meluncurkan sejumlah skema pembiayaan, karena sebagian besar penduduk tidak mampu membeli di pusat-pusat kota. Pada Maret 2019, Indeks Properti dan Real Estat – yang terdiri dari semua perusahaan yang terdaftar yang bergerak di sektor properti, real estat, dan konstruksi – telah menurun sebesar 1,58% year-on-year (yoy), sementara Indeks Harga Saham Gabungan meningkat sebesar 4,93% dibandingkan periode yang sama. Menurut laporan indeks kantor yang diterbitkan oleh konsultan real estat JLL, aktivitas leasing di Sudirman Central Business District (SCBD) Jakarta menyaksikan pertumbuhan moderat pada kuartal keempat tahun 2018, yang didukung oleh permintaan dari operator ruang fleksibel dan perusahaan teknologi. Antara Mei dan September 2018 Bank Indonesia (BI), bank sentral negara itu, menaikkan suku bunga sebesar 125 basis poin. Rupiah mengalami depresiasi sebesar 11% terhadap dolar AS selama tiga kuartal pertama tahun 2018, di mana saat itu mata uang tersebut mendekati titik terendah dalam 20 tahun, hampir menembus batas Rp15.000: $ 1. Pada akhir Januari 2019 rupiah telah mengungguli sebagian besar ekspektasi mencapai level terkuat sejak akhir Juni 2018, mencapai Rp14.072: $ 1, rebound 2,82% pada bulan pertama 2019, sebelum moderat menjadi sekitar 14.200: $ 1 pada bulan Maret . Mengingat fakta bahwa mata uang Indonesia adalah salah satu yang berkinerja terburuk di seluruh pasar negara berkembang pada tahun 2018, analis pasar percaya bahwa permulaan yang kuat hingga 2019 dapat membuktikan signifikan untuk pertumbuhan ekonomi yang lebih luas dan investasi properti. https://www.americannamedaycalendar.com/
Masalah Likuiditas
Kondisi yang menantang dalam bentuk kenaikan suku bunga dan penurunan mata uang sangat membebani perusahaan properti pada 2018. Pada akhir 2018, Standard & Poor’s Global Ratings memperingatkan bahwa keuangan untuk proyek-proyek real estat dapat memburuk pada 2019 karena risiko yang terkait dengan jenderal presiden yang akan datang pemilihan umum dan mata uang yang lemah. Selain itu, sebuah laporan pasar yang dirilis oleh lembaga pemeringkat Moody’s pada September 2018 menemukan bahwa lima dari delapan perusahaan properti terkemuka kekurangan likuiditas untuk membayar utang jangka pendek mereka tahun itu. “Likuiditas di sektor ini masih merupakan tantangan besar, karena angsuran jangka panjang dan penundaan pembayaran masih cukup umum,” A H Marhendra, direktur pelaksana pengembang properti Springhill Group, mengatakan kepada OBG. Selain itu, banyak bank besar menganggap real estat sebagai sektor “negatif” dan menghindari pemberian pinjaman kepada mereka, sehingga sangat sulit bagi perusahaan kecil dan menengah untuk mendapatkan pembiayaan. Meskipun ada beberapa lembaga perbankan yang mendukung pinjaman real estat, mereka menawarkan pinjaman dengan tingkat bunga yang jauh lebih tinggi. Dalam upaya untuk meningkatkan rasio cakupan kas, laporan Moody mencatat bahwa beberapa perusahaan telah memutuskan untuk mengganti utang jangka pendek dengan pembiayaan utang jangka panjang. Namun, mereka yang memilih utang jangka panjang diperkirakan akan melemahkan leverage mereka, berpotensi sampai awal 2020 – akibat lonjakan biaya pendanaan. Lembaga pemeringkat juga mencatat bahwa, sementara sebagian besar pengembang akan menghasilkan arus kas operasi pada 2019, hanya tiga dari delapan perusahaan yang akan menghasilkan arus kas bebas, sementara lima pengembang lainnya mungkin merasa kesulitan untuk mengurangi utang dan membayar dividen kepada pemegang saham.
Hunian
Indeks Harga Properti Residensial Indonesia (RPPI) Indonesia
meningkat 0,35% pada kuartal keempat 2018, melambat dari 0,42% pada kuartal
ketiga, menurut Survei Harga Properti Residensial yang dilakukan oleh BI. Harga
rata-rata properti hunian kecil masing-masing naik 0,69% dan 0,39% pada kuartal
ketiga dan keempat, sementara itu, pertumbuhan harga rata-rata rumah menengah
meningkat masing-masing 0,26% dan 0,28%. Sementara itu, tren tahunan
menunjukkan kenaikan harga properti residensial sebesar 2,98% y-o-y pada
kuartal keempat. Pengembang melaporkan bahwa pencari properti Indonesia menjadi
lebih cerdas sejalan dengan peningkatan pendapatan dan paparan yang lebih besar
terhadap tren internasional. “Pembeli rumah khas Indonesia memprioritaskan
keterjangkauan, reputasi pengembang dan kenyamanan,” Alex Buechi, mitra dan
kepala untuk Indonesia di Asia Green Real Estate, mengatakan kepada OBG. “Mereka
semakin mementingkan ruang hijau, area rekreasi, dan fasilitas kesehatan dan
gym.” Mengingat ketidakpastian seputar periode pemilihan presiden, serta
mata uang yang berfluktuasi dan suku bunga tinggi, pengembang harus bersaing
dengan kontraksi dalam penjualan properti residensial pada paruh kedua tahun
2018. Penjualan properti residensial mengalami kontraksi 5,78% pada kuartal
keempat tahun 2018. Penjualan properti hunian kecil dan besar menurun
masing-masing sebesar 12,28% dan 24,16%. Meskipun, penjualan rumah menengah
mengalami lonjakan 13,46%. Pasar real estat mewah Bali telah menjadi penerima
investasi yang penting selama beberapa tahun terakhir, karena meningkatnya
jumlah wisatawan telah mendukung perkembangan properti. Di belakang kedatangan pengunjung
internasional yang kuat, pulau ini telah melihat harga propertinya meningkat
pada tingkat yang belum pernah terjadi sebelumnya dalam beberapa tahun
terakhir, dengan harga villa sekitar $ 1.100 hingga $ 2.300 per meter persegi
pada tahun 2017. Pasokan vila di Bali tumbuh sebesar 7% pada tahun 2017, selama
saat itu harga permintaan rata-rata meningkat 36%, meskipun ada penurunan
tingkat penyerapan 69%. Mengingat masuknya kedatangan asing, sekitar 80%
ekonomi Bali bergantung pada pariwisata. Pada puncak investasi properti,
beberapa daerah populer seperti daerah resor pantai kelas atas Seminyak,
melihat harga naik 10 kali hanya dalam beberapa tahun. Perkiraan dari Global
Property Guide menunjukkan bahwa sebuah vila empat kamar tidur yang dibangun di
atas tanah bebas di Pantai Berawa terdekat pada 2012 seharga $ 600.000 bernilai
$ 1,7 juta pada tahun 2018.
Hukum Pajak
Sementara properti di Indonesia telah terbukti menjadi aset
yang diinginkan bagi investor asing – terutama dari China – kinerja pasar real
estat terus dipengaruhi oleh perkembangan politik dan reformasi fiskal, seperti
perubahan pada pajak properti mewah. Dalam upaya untuk mendukung investasi
properti, pembuat kebijakan mengumumkan rencana pada akhir 2018 untuk memotong
pajak pada properti mewah dan merevisi aturan pajak lainnya yang terkait dengan
industri real estat. Menurut informasi yang dikeluarkan oleh Kementerian
Keuangan (Depkeu), ambang untuk pajak barang mewah sebesar 20% yang diterapkan
pada rumah dan apartemen akan dinaikkan dari Rp20milyar ($ 1,4m) menjadi
Rp30milyar ($ 2,1m). Sementara pajak penjualan untuk rumah hanya 2,5%, materai
dan pajak bea berdiri di 5%. Ada indikasi bahwa pemerintah akan mengurangi
stempel dan pajak bea menjadi 2,5%; Namun, karena pajak berada di bawah otonomi
masing-masing daerah, pengurangan tersebut diperkirakan akan memakan waktu
untuk diimplementasikan.
Area Ritel
Sebagai rumah bagi campuran gerai ritel modern, perekonomian
Indonesia yang berkembang telah mendorong permintaan akan gelombang baru konsumen
yang ingin berbelanja di mal kelas atas. Seiring berkembangnya pola belanja
konsumen, permintaan akan aktivitas ritel, makan, dan hiburan telah meningkat.
Meskipun demikian, segmen ritel mengalami pertumbuhan yang cukup datar pada
tahun 2018. “Sektor ritel dipengaruhi oleh kenaikan upah di China yang,
akibatnya menyebabkan pengecer Indonesia menaikkan harga mereka juga,” Kam
Kettin, presiden direktur supermarket bahan bangunan Depo Bangunan, kata OBG.
“Pabrik-pabrik juga ditutup di China, yang membuat perusahaan lokal
mencari pemasok baru.” Menurut laporan triwulanan yang diterbitkan oleh
konsultan real estat Colliers International pada bulan September 2018, ruang
ritel di seluruh wilayah Jabodetabek diperkirakan akan tumbuh sebesar 2,9% pada
tahun 2018, sementara tarif sewa ritel di SCBD diperkirakan akan menurun
sekitar 1% pada tahun 2019 pada bagian belakang peningkatan pasokan. Pada
kuartal kedua tahun 2018 ada 3,21m meter persegi area leasable bruto (GLA) di
Jakarta, sementara total ruang ritel strata-title diperkirakan akan mencapai
1,44m persegi pada kuartal ketiga, didorong oleh pembukaan New Harco Plaza pada
bulan Juli. Pada saat itu, ada 129 pusat perbelanjaan di Jakarta dengan total
4,65m meter persegi GLA.
Space untuk Kantor
Pada November 2018 Jakarta memiliki tingkat penetrasi ruang
kantor yang fleksibel sebesar 2,7%, dengan total stok 77.345 meter persegi.
Sebagai perbandingan, Kuala Lumpur, ibu kota Malaysia, memiliki ruang kantor
594.761 meter persegi. Dengan mayoritas operator ruang fleksibel sering memilih
ruang non-kantor berkualitas rendah seperti ruko, peningkatan permintaan dalam
segmen tersebut mungkin tidak menciptakan perkembangan baru yang besar.
Meskipun demikian, beberapa pemangku kepentingan tetap optimis. “Peluang untuk
ekspansi sangat besar di seluruh sektor. Meskipun pasar perkantoran menghadapi
kelebihan pasokan saat ini, industri ruang kerja bersama sangat besar dan
memiliki potensi besar, ”kata Sebastien David, direktur proyek Konferensi
Investasi Real Estat Indonesia, kepada OBG. “Pengembang harus inovatif dan
openminded agar dapat mengambil keuntungan penuh dari pasar.” Mengingat
dinamika penawaran dan permintaan, segmen kantor Jakarta telah menjadi pasar
penyewa. Empat gedung perkantoran utama dibuka di sepanjang SCBD selama paruh
pertama tahun 2018, menambah 340.000 meter persegi persediaan, menjadikan total
pasokan kantor menjadi 6,32 meter persegi, naik 5,8% sejak periode yang sama
tahun 2017. Sementara permintaan untuk ruang kantor tetap cukup konstan,
pasokan besar ruang tidak terserap yang memasuki pasar pada akhir 2017 dan awal
2018 terus menekan harga sewa. Menurut Colliers “Laporan Pasar Properti Jakarta
Q2 2018”, pada paruh pertama tahun 2018 total permintaan kantor di SCBD tetap
stabil antara Juni 2017 dan Juni 2018. Laporan itu juga mengungkapkan bahwa
tambahan ruang kantor seluas 500.000 meter persegi akan masuk pasar pada akhir
2018, di mana 320.000 meter persegi dijadwalkan berada di SCBD. Selama tahun
2019 tiga gedung perkantoran diharapkan akan on-line di Jakarta, termasuk
Menara Kantor Lippo Thamrin dengan penjualan 16.500 meter persegi, Menara T di
Gatot Subroto dengan 24.000 meter persegi dan Pusat Millennium Centennial di
Sudirman dengan 93.588 meter persegi untuk disewakan . Pada kuartal pertama
2019 empat gedung kantor tambahan dijadwalkan untuk dibuka pada tahun 2020
dengan total GLA 166.000 meter persegi.
Rumah yang Terjangkau
Untuk pertama kalinya sejak awal, program OMH mencapai
tujuannya membangun setidaknya 1 juta unit per tahun, dengan 1,13 juta dibangun
pada tahun 2018 sebagai bagian dari upaya untuk mengurangi simpanan perumahan
negara. Dalam hal pembiayaan, anggaran perumahan negara mencakup 50% dari biaya
pembangunan pada tahun 2018, dengan 30% datang melalui bantuan pembiayaan di
bawah program-program seperti FLPP, sementara 20% lainnya didanai langsung oleh
negara melalui bantuan pembangunan fisik. Sisa 50% properti dibiayai dengan
pembiayaan swasta. Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan mengumumkan akan
membangun 1,25 juta rumah di bawah program pada 2019.
Hipotek
Pinjaman perumahan mendominasi pembiayaan untuk pembelian
properti residensial, masing-masing menyumbang 77,2% dan 76,7% dari pembelian
rumah pada kuartal ketiga dan keempat tahun 2018. Pembayaran tunai dan angsuran
tunai mencakup masing-masing 7,41% dan 15,86% dari total, pada kuartal keempat
tahun 2018. Pembuat kebijakan telah mengadopsi sejumlah inisiatif untuk
meningkatkan kepemilikan rumah dan mengurangi defisit perumahan yang
terjangkau. Salah satu contohnya adalah Program Fasilitas Likuiditas Pinjaman
Perumahan (FLPP), yang diluncurkan pada 2010 dan menggunakan dana publik untuk
menutupi 70% dari total jumlah hipotek untuk pembeli rumah berpenghasilan
rendah. Sebagai bagian dari proyek FLPP, skema hipotek diluncurkan pada awal
2016 yang ditargetkan untuk pembeli pertama kali, yang memungkinkan calon
pemilik rumah dengan pendapatan bulanan maksimum minimal Rp7m ($ 496) untuk
mendapatkan tingkat pinjaman hipotek bersubsidi. Sebagai bagian dari skema,
asuransi hipotek disediakan oleh perusahaan asuransi milik negara, Asuransi
Kredit Indonesia, dengan premi 0,37%, yang termasuk dalam suku bunga 7,25%
terakhir.
Pada Desember 2018 tingkat hipotek tertinggi dalam hal lokasi
terdaftar di Bengkulu di pantai barat daya Sumatera sebesar 15,03%, sedangkan
tingkat hipotek terendah di Yogyakarta di pulau Jawa sebesar 9,16%. Ini dapat
dikaitkan dengan moratorium pembangunan apartemen baru di yang terakhir –
sebuah langkah yang telah terbukti tidak populer dengan beberapa pengembang.
“Jumlah siswa di Yogyakarta telah meningkat secara signifikan dalam beberapa
tahun terakhir, yang berpotensi besar bagi pengembang real estat,” Achmad
Setiadi, presiden direktur perusahaan riset dan investasi lokal Pardika Wisthi
Sarana, mengatakan kepada OBG. “Moratorium telah membatasi pembangunan,
meskipun saat ini sedang ditinjau.” Selama kuartal keempat tahun 2018,
bank-bank regional menawarkan suku bunga hipotek tertinggi dalam sektor
perbankan sebesar 11,79%, sementara tingkat terendah tersedia dari bank asing
dan bank patungan sebesar 6,39%. Meskipun upaya pemerintah untuk mempromosikan
kepemilikan rumah telah mendapatkan daya tarik, biaya pembiayaan masih terlalu
tinggi untuk sebagian besar penduduk. Menurut Survei Harga Properti
Residensial, 18,84% responden tidak mampu membayar tingkat hipotek yang ada,
sementara 16,53% tidak memiliki modal yang diperlukan untuk uang muka. Pada
akhir 2018 skema FLPP telah menyediakan dana untuk 57.957 unit rumah dengan
total Rp5,9trilyun ($ 418,4 juta). Dalam hal lokasi, Jawa Barat di Jawa Barat
merealisasikan unit terbanyak dengan total 14.109 dinilai dengan biaya Rp1,4trn
($ 99,3juta).
Pandangan
Dengan adanya peningkatan aset properti di pasar, peluang
investasi dan risiko terkait harus terus meningkat satu sama lain. Dengan kelas
menengah yang muda dan sedang tumbuh menjadi lebih berpengaruh, ukuran populasi
yang besar memberikan potensi pertumbuhan real estat jangka panjang. Menurut
sebagian besar akun, kenaikan dalam proyek properti baru dan harga properti
yang lebih rendah diharapkan akan meningkatkan penjualan pasar pada tahun 2019,
sementara penghapusan persyaratan pinjaman minimum untuk pemberi pinjaman
hipotek kemungkinan akan mengarah pada peningkatan penjualan properti
residensial. Pasar akan terus didorong oleh urbanisasi, terutama di ujung
spektrum berpenghasilan rendah. Permintaan untuk unit mewah akan tergantung
pada stabilitas politik dan fundamental ekonomi makro. Dalam jangka menengah
dan panjang, peningkatan kompetisi yang berasal dari pasar negara berkembang
lainnya di wilayah tersebut cenderung berdampak pada aliran masuk investasi
langsung asing. Sejauh menyangkut ruang kantor, tuan tanah di seluruh Jakarta
akan terus merasakan tekanan sewa karena pasokan lebih banyak datang secara
on-line pada tahun 2019 dan 2020, dengan perkiraan 660.000 meter persegi
dijadwalkan untuk dibuka pada periode itu. Walaupun stok ruang fleksibel di
Indonesia lebih kecil daripada di beberapa negara ASEAN, perluasan industri TIK
dan layanan terkait yang berkelanjutan harus meningkatkan permintaan di segmen
ini. Dalam hal mengatasi defisit perumahan, bantuan pembiayaan seperti
fasilitas FLPP pemerintah dan program OMH akan terus memainkan peran penting,
meskipun partisipasi sektor swasta sangat diperlukan untuk mencapai target 2019
yang ambisius. Dengan pemikiran ini, para pembuat kebijakan harus terus
mengejar sistem keuangan yang menyediakan dana jangka panjang dengan harga
terjangkau.
Pertumbuhan yang Kuat Ditemukan Perusahaan Konstruksi di Indonesia – Perekonomian Indonesia yang sedang berkembang sangat membutuhkan infrastruktur yang lebih baik, sementara peningkatan pendapatan pribadi mendorong permintaan akan properti residensial dan komersial. Faktor-faktor ini menempatkan negara tepat di radar industri konstruksi global. Pembangun di Indonesia mendapat manfaat dari tenaga kerja yang besar dan relatif murah serta peningkatan produksi semen dan bahan lainnya di dalam negeri. Pada saat aktivitas pembangunan yang lemah di banyak negara maju, meningkatnya investasi dan pengeluaran pemerintah menjadikan Indonesia salah satu pasar konstruksi paling penting di dunia. Pertumbuhan pengeluaran konstruksi di Indonesia akan tetap menjadi yang terkuat di kawasan ini, menurut firma dukungan teknis dan manajemen AECOM. Laporan Asia Construction Outlook 2014 AECOM menilai Indonesia sebagai negara teratas dalam hal potensi pertumbuhan belanja konstruksi dalam jangka menengah. Karena tingginya tingkat investasi modal, industri konstruksi dengan mudah melampaui pertumbuhan ekonomi Indonesia secara keseluruhan selama dekade terakhir dan telah menjadi kontributor yang semakin signifikan terhadap PDB negara. Setelah tumbuh dari 125,3 triliun RP pada tahun 2003 menjadi RP 907,3 triliun pada tahun 2013, industri ini menyumbang sekitar 10% dari PDB saat ini (Statistik Indonesia). Tren positif akan terus berlanjut di tengah meningkatnya permintaan akan perumahan dan rencana ambisius untuk infrastruktur publik.
Urgensi kemajuan infrastruktur menjadi keuntungan bagi
investor asing
Berdasarkan pernyataan publik, pemerintahan Presiden Joko Widodo, yang diresmikan pada Oktober 2014, tampaknya tidak kurang berkomitmen untuk memperbaiki keadaan infrastruktur publik di Indonesia daripada pendahulunya, dengan perwakilan pemerintah menyebutkan transportasi yang lebih baik dan sistem energi sebagai yang terpenting. tugas. Dalam salah satu keputusan besar pertamanya, pemerintahan baru menghilangkan harga bensin dan solar tetap pada awal 2015, sehingga memotong sekitar tiga perempat dari subsidi bahan bakar mahal dan membebaskan lebih banyak dana untuk pengeluaran infrastruktur. Master Plan untuk Percepatan dan Perluasan Pembangunan Ekonomi Indonesia (MP3EI), yang secara resmi diluncurkan pada tahun 2011, telah dimulai dengan lambat di tengah kurangnya minat dalam proyek-proyek kemitraan publik-swasta (PPP) yang diusulkan. Ini membuat kemajuan pada roadmap pengembangan sekarang semakin mendesak. Badan Perencanaan Pembangunan Nasional (Bappenas) memperkirakan kebutuhan investasi infrastruktur untuk periode 2015 hingga 2019 sebesar Rp 7.200 triliun di tingkat nasional saja, hanya seperempatnya yang akan didanai dari anggaran negara. Sementara perusahaan milik negara akan ikut serta, bagian terbesar diharapkan berasal dari sektor swasta. ceme online
Reformasi hukum selama beberapa tahun terakhir telah menciptakan apa yang oleh pengamat dianggap sebagai lingkungan peraturan yang lebih menguntungkan untuk proyek-proyek KPS, termasuk proses pengadaan tanah yang lebih jelas yang menetapkan tenggat waktu untuk berbagai langkah yang terlibat. Ini harus membuat perusahaan swasta lebih antusias terlibat dalam pengembangan infrastruktur. Meningkatnya urgensi untuk kemajuan proyek-proyek KPS juga harus membuat industri ini semakin mengundang bagi perusahaan asing. Dalam survei untuk Outlook Konstruksi Asia yang disebutkan di atas, mayoritas responden mengharapkan pasar domestik menjadi lebih terbuka bagi pemasok asing jasa konstruksi. Secara khusus, hasil survei menunjukkan bahwa Indonesia menonjol sebagai negara yang diharapkan menjadi semakin menarik bagi perusahaan asing untuk melakukan bisnis di Indonesia. www.mrchensjackson.com
Badan usaha milik negara mendominasi segmen infrastruktur
Perusahaan-perusahaan yang dikendalikan oleh negara telah lama memainkan dan terus memainkan peran penting dalam industri konstruksi Indonesia, dengan Wijaya Karya (WIKA), Waskita Karya, Pembangunan Perumahan dan Adhi Karya berada di antara para pemain terbesar di industri ini. Semuanya terdaftar di pasar saham dengan negara memegang saham mayoritas di masing-masing. Perusahaan milik negara lebih berhasil dalam mendapatkan kontrak sektor publik daripada pesaing swasta mereka dan telah menunjukkan kinerja keuangan yang kuat dalam beberapa tahun terakhir berkat sebagian besar pengembangan infrastruktur publik. Pemain sektor swasta terkemuka termasuk Nusa Raya Cipta dan Total Bangun Persada, yang juga telah melihat pertumbuhan pendapatan dan laba yang sangat mengesankan selama beberapa tahun terakhir, sementara portofolio proyek mereka bergantung pada tingkat yang lebih besar pada properti komersial. Perusahaan konstruksi global, banyak di antaranya memiliki kantor pusat di Jepang atau Cina, memiliki pijakan yang kuat di Indonesia, terutama dalam proyek infrastruktur yang kompleks. Perusahaan-perusahaan lokal umumnya kesulitan untuk bersaing dengan tingkat keahlian teknis dan kekuatan keuangan perusahaan asing. Sementara itu, sebagian besar dari lebih dari 100.000 perusahaan bangunan yang terdaftar di Indonesia adalah perusahaan kecil yang tidak dapat mengambil proyek skala besar, dengan relatif sedikit perusahaan di segmen ukuran sedang dan kurangnya pemain khusus yang khusus. Pasar berada dalam tingkat konsolidasi yang signifikan sebagai reaksi terhadap persaingan yang ketat. Sementara pemilik perusahaan kecil menyerukan perlindungan pemerintah terhadap pemain besar domestik dan asing, merger dan akuisisi harus membuktikan cara paling mudah bagi mereka untuk meningkatkan kapasitas mereka dan meningkatkan peluang mereka untuk bertahan hidup.
Tantangan bagi industri
Industri konstruksi Indonesia bukan tanpa tantangan, dan
salah satu yang terbesar saat ini adalah tingginya harga bahan bangunan,
terutama yang diimpor. Ledakan properti beberapa tahun terakhir telah mendorong
permintaan, sementara infrastruktur transportasi yang tidak memadai menambah
elemen logistik pada biaya material. Konon, pembuat semen lokal dan asing sudah
mulai berinvestasi besar-besaran di Indonesia untuk meningkatkan output mereka.
Hal yang sama berlaku untuk pembuat baja. Selain itu, peraturan yang memaksa
perusahaan pertambangan untuk memurnikan mineral logam di negara itu daripada
mengekspor bijih yang tidak diproses – sementara banyak dikritik karena terlalu
terburu-buru dan tidak dipikirkan – memacu investasi di smelter. Produksi
gelas, keramik, dan material lainnya juga menarik minat investor. Meningkatnya
pasokan domestik harus membantu menjaga harga bahan-bahan konstruksi bergerak
maju. Suatu tantangan yang mungkin membutuhkan waktu lebih lama untuk mengatasi
masalah sumber daya manusia. Walaupun Indonesia memiliki tenaga kerja yang
besar dan relatif muda, sulit menemukan pembangun dan insinyur yang berkualitas
dan bersertifikat. Ini terutama benar di luar Jawa, di mana semakin banyak
kegiatan pembangunan akan berlangsung selama beberapa dekade mendatang.
Perusahaan asing dalam proyek-proyek bersama perlu memeriksa dengan cermat
kemampuan dan standar mitra lokal mereka. Aspek lain terkait ketenagakerjaan
yang perlu dipertimbangkan adalah peningkatan cepat dalam upah minimum selama
beberapa tahun terakhir. Untuk saat ini upah Indonesia masih dianggap
kompetitif, tetapi kenaikan yang tidak terduga dapat menjadi ancaman bagi
perencanaan jangka panjang. Sampai undang-undang perburuhan negara mengalami
perombakan menyeluruh, sulit untuk melihat serikat pekerja yang semakin vokal
menentang apa yang akan dianggap kenaikan upah yang adil di tempat lain.
Indonesia membatasi kepemilikan asing di perusahaan domestik
di bidang bisnis tertentu, dan batasan tersebut dapat berubah tanpa terduga.
Yang disebut Daftar Investasi Negatif (NIL) memungkinkan kepemilikan saham
asing hingga 67% di perusahaan konstruksi dan 55% di perusahaan konsultan
konstruksi. Namun, amandemen NIL pada awal 2014 telah menurunkan kepemilikan
asing maksimum dalam proyek konstruksi di sektor minyak dan gas dari 95%
menjadi 75%, 49% atau 0%, tergantung pada aktivitas spesifik. Ini bukan tingkat
batas kepemilikan aktual yang membahayakan iklim investasi Indonesia, melainkan
fakta bahwa perubahan sering terjadi dalam waktu singkat dan dengan sedikit
konsultasi industri. Kontraktor dan investor yang bersedia menangani tantangan
ini dapat berharap untuk menikmati pertumbuhan jangka panjang di industri
konstruksi Indonesia. Kebutuhan perumahan, jaringan kereta api dan jalan,
pelabuhan dan bandara, pembangkit listrik dan distribusi semuanya mengarah pada
meningkatnya permintaan ketika perekonomian negara itu matang dan seiring
dengan meningkatnya jumlah dan kemakmuran penduduk. Pertumbuhan industri ini
juga berarti peluang menarik bagi pemasok bahan bangunan dan perusahaan yang
menjual atau menyewakan peralatan.
Persaingan regional menjadi peluang bagi perusahaan asing
Masyarakat Ekonomi ASEAN (MEA), yang dijadwalkan akan diluncurkan
pada 1 Januari 2016, akan mendorong bisnis lintas batas di kawasan ASEAN dan
meningkatkan persaingan dalam konstruksi serta industri lainnya. Asosiasi
Kontraktor Indonesia (AKI) telah memperingatkan bahwa bisnis lokal tidak siap
untuk menghadapi pesaing asing dan dengan demikian mengambil keuntungan penuh
dari apa yang akan menjadi pasar regional yang terintegrasi. Ini menyalahkan
ini sebagian karena ketidakefisienan internal dan sebagian pada tingkat
pinjaman kredit yang tinggi di pasar domestik. Bagi banyak perusahaan
konstruksi Indonesia, kurangnya skala dan keahlian juga merupakan kerugian
kompetitif. Namun, sementara bisnis lokal mungkin melihat perusahaan asing
sebagai ancaman terhadap pangsa pasar mereka, mereka juga perlu bekerja sama dengan
mereka. Bermitra dengan pemain asing yang berpengalaman dalam banyak kasus
merupakan cara paling mudah bagi bisnis lokal swasta untuk terlibat dalam
proyek skala besar dan pada saat yang sama mendapat manfaat dari transfer
pengetahuan, yang pada gilirannya akan membantu mereka mengejar ketinggalan dan
beradaptasi dengan standar internasional. Untuk perusahaan asing, kolaborasi
dengan perusahaan lokal sering membuka jalan untuk melakukan bisnis di
Indonesia, dan mengingat kurangnya sumber daya manusia, kapasitas teknis dan
keuangan di banyak bisnis lokal, ini adalah strategi yang sangat layak dalam
industri konstruksi dan teknik.
Meskipun Terlambat Pasar Properti hunian Indonesia Tetap Menarik – Beberapa faktor telah mempengaruhi lingkungan pasar untuk properti residensial di Indonesia selama dua tahun terakhir. Perlambatan pertumbuhan PDB, kenaikan suku bunga dan langkah-langkah bank sentral untuk mencegah spekulasi yang berlebihan menuntut penilaian kembali prospek investasi. Sementara sebagian besar dari faktor-faktor ini menunjuk ke pasar yang kurang bullish dalam waktu dekat, prospek jangka panjang tetap utuh.
Hasil sewa tinggi
Meskipun pertumbuhan pesat pasar properti Indonesia dalam beberapa tahun terakhir, rumah dan apartemen masih termasuk yang termurah di kawasan ini. Global Property Guide mencantumkan harga rata-rata untuk 120 meter persegi properti di Jakarta pada $ 2.692 USD per meter persegi (data 2014), yang lebih murah daripada di lokasi utama Malaysia, Kamboja dan Filipina dan jauh di bawah Thailand, di mana properti yang setara di Bangkok akan menelan biaya $ 3.638 USD per meter persegi. Di belakang meningkatnya pendapatan pribadi dan dengan orang Indonesia berbondong-bondong ke ibukota untuk mencari pekerjaan yang lebih baik, ini membuat Jakarta – yang dianggap sebagai wilayah metropolitan terbesar kedua di dunia – pasar sewa yang menarik. Sementara hasil telah turun dalam beberapa tahun terakhir karena harga pembelian naik, mereka masih yang tertinggi di kawasan ini. Daftar Global Property Guide tentang negara-negara di mana properti beli-untuk-mendapatkan mendapat pengembalian tertinggi menampilkan Indonesia di bagian atas kawasan ini dengan hasil sewa bruto tipikal “luar biasa” sebesar 8,9% per tahun. slot
Keterlambatan di Jakarta
Harga rumah di Indonesia tidak naik secepat biasanya, yang mencerminkan pendinginan pasar yang signifikan di Jakarta dan daerah sekitarnya. Indeks Harga Properti Residensial Bank Indonesia naik 6,3% pada tahun 2014, turun dari tingkat pertumbuhan tahunan sebesar 11,5% tahun sebelumnya. Mengingat inflasi harga konsumen sebesar 8,36% pada tahun 2014, harga sebenarnya menurun secara riil. Perlambatan ini terutama terjadi di wilayah metropolitan Jakarta, yang BI sebut sebagai Jabodebek-Banten (sebuah istilah yang berasal dari kota-kota Jakarta, Bogor, Depok dan Bekasi dan provinsi Banten yang berdekatan). Pertumbuhan tahunan di sini melambat dari 12,4% menjadi hanya 5,1%. Sebaliknya, kota-kota lain yang disurvei mengalami penurunan pertumbuhan yang lebih sederhana, yaitu dari 4,9% menjadi 3,7%. Tren ini berlanjut hingga 2015, dan bank sentral memperkirakan bahwa wilayah metropolitan pada kenyataannya akan berkinerja buruk pada kuartal kedua, dengan pertumbuhan tahun-ke-tahun diprediksi melambat menjadi 3% di Jabodebek-Banten sementara memegang 3,7% di tempat lain. https://www.mrchensjackson.com/
Kota-kota sekunder berada di radar
Tren pertumbuhan yang berbeda menempatkan daerah perkotaan di luar ibukota tepat di radar investor dan pengembang real estat. Ini termasuk kota terbesar kedua di negara itu, Surabaya, di mana harga naik 8,8% tahunan pada kuartal pertama 2015, dan Bandung di Jawa Barat (+ 10,6%). Kota-kota lain memiliki kinerja yang lebih baik, seperti Makassar (+ 17,21%), dan Manado (+ 21,9%), yang mentransformasikannya menjadi gerbang ekonomi Indonesia bagian timur. Kenaikan harga properti dalam beberapa tahun terakhir berjalan seiring dengan naiknya biaya bangunan. Walaupun Indonesia masih memiliki tenaga kerja berbiaya rendah bila dibandingkan, misalnya dengan Cina, upah mengalami peningkatan pesat dalam beberapa tahun terakhir, tidak terkecuali karena pembuat keputusan politik memihak serikat pekerja dalam menetapkan upah minimum yang lebih tinggi. Pada saat yang sama, ledakan konstruksi di negara ini telah menaikkan harga bahan (Lihat Sektor Bahan Bangunan & Konstruksi Indonesia). Terlepas dari kenaikan harga di kota-kota sekunder, pembelian-untuk-membiarkan harus menjadi proposisi yang menarik di pusat-pusat kota di luar Jakarta, di mana pembangunan ekonomi yang cepat sedang mengejar ketinggalan dengan ibukota. Ini terjadi pada saat pasar kelas atas di Jakarta merasakan dampak dari pertumbuhan PDB yang lebih lambat, yang juga melemahkan permintaan dari ekspatriat dan pelancong bisnis domestik. Angka BI untuk kuartal pertama 2015 menunjukkan bahwa properti besar melihat kenaikan harga terkecil tahunan (+ 5,2%), sedangkan properti berukuran lebih kecil naik tercepat (+ 7,1%). Di Jakarta, harga properti besar naik tipis 3,3%.
Pasar di Jakarta mulai dingin
Tidak mengherankan, segmen mewah juga terpengaruh. Tingkat kekosongan untuk apartemen sewa kelas atas di Jakarta meningkat dari 11,7% menjadi 14,7% YoY menjadi akhir Juni 2014, menurut perusahaan jasa profesional Jones Lang LaSalle (JLL). Dalam “The Wealth Report”, analisis pasar perumahan utama oleh konsultan properti Knight Frank, Jakarta merosot ke posisi ke-12 pada tahun 2014 setelah memimpin peringkat pada 2012 dan 2013. Perlambatan pasar properti sebagian merupakan hasil dari aturan hipotek yang lebih ketat yang diperkenalkan oleh Bank Indonesia pada September 2013 untuk mencegah penumpukan utang perumahan yang berlebihan. Di antara langkah-langkah lain, bank sentral menurunkan rasio pinjaman-ke-nilai (LTV) maksimum untuk rumah dan apartemen yang diakuisisi sebagai rumah kedua atau tambahan, sehingga meningkatkan uang muka yang diperlukan. Karena rasio LTV yang lebih rendah hanya berlaku untuk properti berukuran lebih dari 70 meter persegi, ini bertujuan khusus di ujung atas pasar. Selain itu, bank dilarang memberikan pinjaman untuk pembelian properti yang masih dalam konstruksi. Selain dari perubahan hukum, kenaikan suku bunga yang cepat menciptakan lingkungan pasar yang kurang menguntungkan bagi siapa pun yang menggunakan kredit untuk bertaruh pada apresiasi modal. Pendinginan pasar mengurangi kekhawatiran bahwa gelembung real estat mungkin akan terjadi. Mengingat terus meningkatnya permintaan untuk perumahan di dan sekitar Jakarta dan tingkat harga yang masih rendah jika dibandingkan dengan kota-kota utama di negara-negara tetangga, tampaknya ada sedikit kebutuhan untuk koreksi pasar utama saat ini.
Orang asing yang dirugikan
Hukum Indonesia sangat membatasi pilihan bagi
orang asing untuk terlibat dalam pasar properti residensial negara tersebut.
Hanya warga negara Indonesia yang dapat memiliki sertifikat tanah; orang asing
hanya dapat menyewa properti untuk jangka waktu 25 tahun, yang dapat
diperpanjang dua kali. Dalam praktiknya, tentu saja, ini sering menyebabkan
orang Indonesia membeli properti untuk pasangan atau kenalan asing. Meskipun
telah ada pembicaraan tentang pelonggaran pembatasan pada orang asing, tidak
jelas kapan ini akan terjadi. Baru-baru ini pada bulan Mei 2015, pemerintah
mengumumkan bahwa mereka berencana untuk mengizinkan orang asing untuk membeli
properti di segmen apartemen mewah yang didefinisikan sebagai memiliki nilai
minimum Rp5 miliar. Jika itu bergerak maju dengan rencana-rencana ini, itu akan
memberikan dorongan yang signifikan ke pasar kelas atas.
Pengelihatan tetap cerah
Mengambil pandangan jangka panjang,
langkah-langkah bank sentral harus disambut dalam efeknya untuk menstabilkan
pasar dan mempersiapkannya untuk pertumbuhan berkelanjutan, dengan investasi
secara bertahap menyebar ke daerah-daerah dari hotspot real estat Jakarta dan
Bali. Potensi pertumbuhan jangka panjang dari ekonomi terbesar di Asia Tenggara
tidak perlu dipersoalkan lagi, dan penyerahan presiden secara damai pada tahun
2014 menggarisbawahi reputasi Indonesia untuk stabilitas politik. Populasi
negara itu muda dan terus bertambah; urbanisasi dan peningkatan standar hidup
mendukung permintaan akan properti yang mendarat. Pemerintah yang ambisius
berencana untuk meningkatkan kuantitas dan kualitas mantra perumahan yang
terjangkau, memikat prospek bisnis untuk pengembangan berbiaya rendah. Ujung
atas pasar sama-sama menarik: Dalam laporan tahun 2014, Knight Frank meramalkan
“peningkatan 144% yang mencolok di Indonesia” dalam jumlah individu
yang bernilai sangat tinggi. Sementara itu, meningkatnya kelangkaan ruang di
Jakarta menaikkan harga tanah dan dengan demikian menciptakan kasus yang
menarik untuk investasi di apartemen bertingkat tinggi, dengan gedung pencakar
langit sudah mendominasi cakrawala ibukota. Legalitas yang terlibat dalam
akuisisi properti di Indonesia rumit, yang membuat biaya transaksi relatif
tinggi. Sementara membaik, pasar masih dianggap kurang transparan. Untuk
mengurangi risiko yang terkait dengan informasi yang tidak memadai di lapangan,
pengembang dan investor asing biasanya berpartisipasi melalui usaha patungan
dengan perusahaan lokal atau secara tidak langsung melalui pengembang yang
terdaftar.
Meningkatnya Pasokan dan Permintaan Industri Properti Indonesia – Sektor properti industri Indonesia telah menghadapi tantangan karena investor industri ragu-ragu dan menunda masuk atau ekspansi mereka karena ketidakpastian yang lebih besar dalam iklim ekonomi lokal dan global. Di bawah dorongan infrastruktur pemerintah Indonesia, lahan industri dan kawasan industri telah diberi perhatian baru dan memberikan dorongan pada sektor ini. Penawaran dan permintaan sama-sama meningkat karena pemerintah Indonesia menawarkan lebih banyak insentif untuk memfasilitasi pengembang properti industri dan perusahaan yang mengoperasikan pabrik dan gudang di zona industri Indonesia. Berdasarkan Master Plan Pengembangan Industri Nasional, pemerintah Indonesia telah menetapkan target untuk mengembangkan 36 kawasan industri baru dengan total luas 50.000 hektar
Meningkatnya penawaran dan permintaan
Setelah mencatat pertumbuhan stagnan selama dekade terakhir, sektor properti industri Indonesia pulih setelah upaya pemerintah Indonesia untuk menarik investor industri di bawah Presiden Joko Widodo. Sejak kampanye kepresidenannya tahun 2014, Presiden telah menegaskan bahwa penekanan pemerintahannya akan pada peningkatan infrastruktur dan pengembangan industri Indonesia, di mana sektor properti industri akan memainkan peran penting dalam pengelompokan perkembangan seperti itu. Berdasarkan data dari Kementerian Perdagangan Indonesia pada tahun 2013, Indonesia memiliki 74 kawasan industri dengan total area 30.000 hektar di mana 55 di antaranya berlokasi di Jawa (22.795,90 hektar), 16 di Sumatra (4.493,45 hektar), 1 di Kalimantan (546 hektar), dan 2 di Sulawesi (2.203 hektar). Provinsi Jawa Barat memiliki jumlah area industri terbesar dan menyumbang hampir 74% dari properti industri negara karena kedekatannya dengan wilayah ibukota khusus Jakarta dan pelabuhan Tanjung Priok. Lebih dari 50% kontribusi industri untuk ekonomi nasional berasal dari provinsi; menggambarkan kepentingan strategisnya namun juga ketidakseimbangan yang menciptakan kemacetan di sektor logistik Indonesia. slot online
Sebagian besar wilayah industri Indonesia atau 94% dimiliki oleh sektor swasta. Pemerintah Indonesia, melalui badan usaha milik negara, memiliki 6%. Ini sangat kontras dengan negara-negara Asia lainnya. Di Jepang, misalnya, pemerintah memiliki 85% dari total area lahan industri, Taiwan memiliki 90%, Singapura 85%, Malaysia 78%, Korea Selatan 70%, dan Thailand memiliki 53% kepemilikan negara. Ke depan, pemerintah Indonesia akan mengembangkan zona industri baru dari wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Tangerang dan Bekasi) dan Jawa Barat untuk memastikan distribusi kekayaan dan pembangunan yang merata di seluruh negeri. Berdasarkan Master Plan Pengembangan Industri Nasional 2015 – 2035, pemerintah Indonesia telah menetapkan target untuk mengembangkan 36 kawasan industri baru dengan total luas 50.000 hektar. Hingga saat ini, Kementerian Perindustrian Indonesia telah memfasilitasi pengembangan 14 proyek kawasan industri di luar Jawa yang telah menjadi prioritas nasional. Sayangnya, hanya tiga kawasan industri di Morowali, Bitung, dan Sei Mangke yang telah dikembangkan sejauh ini. Kawasan industri lainnya, terutama di Maluku dan Papua, masih menghadapi sejumlah kendala mulai dari pembebasan lahan, kurangnya infrastruktur dan sumber daya manusia yang berkualitas, biaya logistik yang tinggi dengan harga gas yang mahal. www.benchwarmerscoffee.com
Selain itu, penurunan pendapatan negara Indonesia yang telah
menyebabkan pemotongan anggaran dan pengeluaran, telah menyulitkan pemerintah
Indonesia untuk mengembangkan infrastruktur yang diperlukan untuk mendukung
kawasan industri baru dan yang ada seperti jalan, bandara, pelabuhan laut,
kereta api, pembangkit listrik dan pasokan air yang diperkirakan mencapai Rp
55,45 triliun. Mengingat kemajuan yang lambat dalam pengembangan beberapa
kawasan industri prioritas, pemerintah Indonesia sedang mempertimbangkan untuk
memperluas daftar dengan menambahkan kawasan industri baru yang telah
menunjukkan kemajuan pesat. Di antaranya adalah Dumai (Riau), Tanjung Buton
(Riau), Berau (Kalimantan Timur), Tanah Kuning (Kalimantan Utara), JIIPE (Jawa
Timur), Kendal (Jawa Tengah), dan kawasan industri Wilmar (Serang).
Selain pemerintah pusat, perusahaan milik negara Indonesia
dan sektor swasta juga banyak berinvestasi dalam pengembangan kawasan industri
baru; baik di dalam maupun di luar Jawa pada tahun lalu. Beberapa area ini
telah menerima insentif KLIK (Fasilitas Investasi Konstruksi Langsung) dari
pemerintah. Ini termasuk empat daerah di Jawa Tengah, yaitu Kendal, Bukit
Semarang, Tugu Wijaya Kusuma, dan kawasan industri Candi, satu area di Jawa
Timur yaitu Java Integrated Industry dan Port Estate di Gresik, satu di
Bantaeng, Sulawesi Selatan, dan tiga area di Banten, yaitu Wilmar,
ModernCikande, dan kawasan industri Krakatau dengan total luas 10.941 hektar. Selain
itu, sejumlah negara tetangga juga tertarik mengembangkan zona industri di
Indonesia melalui kemitraan G-to-G. Singapura, misalnya, bermitra dengan
pemerintah untuk mengembangkan kawasan industri ‘Park by the Bay’ di Kendal,
Jawa Tengah. Sementara itu, Australia melalui Dewan Bisnis Australia Indonesia
(AIBC) telah menandatangani nota kesepahaman tentang peluang kemitraan
investasi dalam pengembangan properti industri dengan Banten Global Development
(BGD), sebuah perusahaan milik daerah di bawah wewenang Provinsi Banten. Meskipun
permintaan melambat di wilayah Jabodetabek, permintaan keseluruhan untuk
properti industri di Indonesia pada 2016 meningkat. Asosiasi Kawasan Industri
Indonesia (HKI) memperkirakan bahwa hanya 250 hektar dari 800 hektar lahan yang
sudah matang di wilayah Jabodetabek akan terjual pada akhir 2016. Sebaliknya,
permintaan akan properti industri di Banten, Jawa Tengah, Jawa Timur, dan di
luar Jawa sedang meningkat. Dengan demikian, telah terjadi pergeseran
permintaan dari wilayah Jabodetabek dan Jawa Barat ke pusat-pusat industri baru
yang menawarkan harga tanah yang lebih murah dan biaya tenaga kerja yang lebih.
Kawasan Industri Jababeka (KIJA), misalnya, mencatat pendapatan Rp 3,28 triliun
dari 16 investor yang membeli total 203.595 meter persegi tanahnya di kawasan
industri Kendal. Contoh selanjutnya adalah Berkah Kawasan Manyar Sejahtera yang
telah menandatangani perjanjian jual beli senilai IDR 3,05 triliun dan 26,84
miliar JP ¥ untuk tanahnya di JIIPE, Gresik.
Tantangan dan persaingan
Salah satu tantangan utama yang dihadapi sektor properti industri Indonesia adalah melambungnya harga tanah. Harga tanah industri negara itu lebih mahal dan meningkat pada tingkat yang lebih tinggi dibandingkan dengan harga tanah industri di negara-negara ASEAN lainnya. Harga tanah rata-rata di Jakarta dan sekitarnya adalah $ 191 USD per meter persegi. Ini lebih tinggi dari harga tanah di Bangkok, Thailand dan Vietnam masing-masing $ 144 USD dan $ 45 – $ 150. Selain itu, kenaikan tingkat apresiasi harga lahan industri di Indonesia juga jauh di atas tetangganya, mencapai 30% per tahun dibandingkan dengan 21% dan 14% di Thailand dan Vietnam masing-masing.
Alasan utama di balik melonjaknya harga lahan industri di
Indonesia adalah karena sebagian besar lokasi lahan industri yang cocok
dimiliki oleh sektor swasta yang secara sepihak dapat menetapkan harga untuk
mengimbangi penawaran dan permintaan. Dengan demikian, sulit bagi pemerintah
Indonesia untuk mengendalikan kekuatan pasar yang mengatur harga tanah dan
implementasi undang-undang yang mengatur pengadaan tanah untuk kepentingan umum
tetap lemah. Masalah lain yang menghambat pengembangan kawasan industri di
Indonesia adalah Peraturan Menteri Agraria / Kepala BPN No. 2/1999 tentang izin
lokasi yang membatasi kepemilikan kawasan industri oleh sekelompok perusahaan
hingga 400 hektar di satu provinsi. dan 4.000 hektar di seluruh Indonesia. Ini
menyulitkan pengembang properti industri untuk memperluas kawasan industri
mereka karena mereka harus mendapatkan surat rekomendasi dari Kementerian
Agraria dan Perencanaan Tata Ruang. Sektor properti industri Indonesia sangat
bergantung pada investor, terutama investor asing. Investor ini
mempertimbangkan banyak aspek sebelum memutuskan untuk membangun pabrik atau
gudang di kawasan industri. Sebagian besar aspek ini berada di luar kendali
pengembang kawasan industri; misalnya, ketersediaan infrastruktur pendukung,
seperti jalan tol dan kereta api, insentif pemerintah dalam bentuk pembebasan pajak
atau tunjangan pajak, antara lain. Kondisi seperti itu perlu menarik dalam
lanskap investasi properti industri yang sangat kompetitif. Pesaing utama
Indonesia di sektor properti industri di ASEAN adalah Vietnam. Negara ini telah
secara agresif mengembangkan kawasan industrinya dalam beberapa tahun terakhir
yang kini telah mencapai 304 kawasan industri. Selama Januari-September 2015,
Indonesia menarik investasi asing langsung sebesar $ 15,48 miliar USD atau 26%
dari total aliran FDI ke ASEAN selama periode tersebut. Vietnam mendekati $
11,61 milyar USD atau 19%. Vietnam dianggap menawarkan insentif yang lebih
menarik bagi investor di wilayah industrinya seperti masa konsesi 100 tahun
dibandingkan dengan 30 tahun di Indonesia.
Dukungan dari pemerintah yang murah hati
Pemerintahan Jokowi telah menjadikan pengembangan sektor
properti industri di Indonesia sebagai program prioritas. Pasar properti
industri Indonesia berkontribusi 40% terhadap total ekspor nonmigas dan menarik
60% dari total investasi di sektor industri. Selain itu, sektor ini dapat
menghasilkan efek pengganda yang signifikan terhadap ekonomi lokal, yang pada
gilirannya akan mendorong pertumbuhan ekonomi nasional Indonesia seperti
menarik investasi asing, menciptakan lapangan kerja baru, dan meningkatkan
kegiatan ekonomi di daerah sekitarnya. Untuk mempercepat pengembangan kawasan
industri di Indonesia, pemerintah telah menawarkan berbagai insentif baik untuk
pengembang properti industri dan perusahaan yang mengoperasikan pabrik dan
gudang di zona industri. Insentif ini termasuk program KLIK yang merupakan
bagian dari paket kebijakan ekonomi kedua yang diluncurkan oleh pemerintah
Indonesia pada bulan September 2015; manfaat tambahan termasuk pembebasan pajak
tiga tahun untuk impor barang modal, dan potongan harga gas untuk berbagai
industri termasuk pupuk, petrokimia, dan baja, dan banyak lainnya.
Di bawah program KLIK, yang sebelumnya hanya tersedia bagi
investor yang berinvestasi setidaknya Rp100 miliar atau mempekerjakan 1.000
pekerja, investor dapat memulai konstruksi setelah mengajukan izin prinsip
melalui sistem layanan terpadu satu pintu (PTSP), sehingga mempercepat jeda
waktu antara komitmen investasi dengan investasi aktual. Menurut Badan
Koordinasi Penanaman Modal (BKPM), ada 14 kawasan industri yang telah
menerapkan KLIK. Tentu saja, implementasi tetap menjadi masalah dengan program
satu pintu sebagai variasi dalam kepatuhan terhadap proses yang berbeda dari
provinsi ke provinsi. Selanjutnya, untuk menyelesaikan berbagai masalah di
sektor ini, khususnya masalah pembebasan lahan, Pemerintah Indonesia telah
membentuk gugus tugas khusus di bawah Menteri Koordinator Bidang Perekonomian.
Sementara itu, Menteri Perencanaan Pembangunan Nasional telah mengusulkan untuk
memperluas definisi ‘kepentingan publik’ dalam UU No. 2/2012 tentang Pengadaan
Tanah untuk Pembangunan untuk Kepentingan Umum agar mencakup kawasan lahan
industri, sedangkan Menteri Urusan Agraria dan Tata Ruang Perencanaan diusulkan
untuk memasukkan pengembangan properti industri ke dalam daftar proyek
strategis dalam Peraturan Presiden No. 3/2016 tentang proyek strategis nasional
untuk memfasilitasi pembebasan lahan.
Prospek cerah di depan
Prospek sektor properti industri Indonesia masih cerah di
tengah perlambatan ekonomi. Ke depan, pertumbuhan sektor ini akan didorong oleh
pusat-pusat industri baru di luar wilayah Jabodetabek seperti Serang, Kendal,
Gresik, dan di luar Jawa. Selain itu, Subang di Jawa Barat juga diharapkan
menjadi pendorong pertumbuhan begitu pemerintah menyelesaikan pembangunan
Pelabuhan Patimban. Banyak yang meramalkan bahwa sektor ini akan menikmati
pertumbuhan yang signifikan pada 2017 – 2018 ketika paket kebijakan ekonomi
Presiden Jokowi diluncurkan pada 2015 – 2016 mulai berlaku.
Manfaat Menggunakan Profesional Properti Menejemen dalam Mengelola Bisnis Properti – Dengan mempekerjakan seorang manajer properti profesional, anda dapat menambahkan nilai besar untuk investasi properti sewaan anda, itulah sebabnya mengapa banyak investor real estate yang berpengalaman setuju bahwa bekerja dengan perusahaan manajemen yang baik adalah yang terbaik. Berikut adalah beberapa manfaat paling penting yang dimiliki oleh pemilik yang bekerja dengan perusahaan manajemen properti:
Tenant berkualitas tinggi
Penyaringan penyewa bisa menjadi proses yang rumit, dan jika Anda tidak memiliki pengalaman yang cukup di industri real estat, Anda mungkin akhirnya memilih penyewa yang buruk. Masalah utama dengan penyewa yang buruk adalah bahwa itu bisa sangat sulit untuk membuat mereka meninggalkan properti Anda. Perusahaan manajemen properti yang baik memiliki proses penyaringan yang andal dan terverifikasi yang membantu mereka memilih penyewa yang akan: premium303
Sewa
jangka panjang
Membayar
uang sewa tepat waktu
Minimalkan
keausan properti
Menyebabkan
lebih sedikit masalah
Sebuah perusahaan manajemen properti yang telah berkecimpung dalam bisnis ini sejak lama, telah melihat ribuan aplikasi penyewa. Ini akan membantu mereka menggali fakta tentang penyewa potensial lebih cepat dan mengidentifikasi bendera merah. https://www.benchwarmerscoffee.com/
Jika Anda mengizinkan perusahaan manajemen untuk menangani penyaringan penyewa, Anda juga menghindari penipuan sewa yang ditujukan pada pemilik properti. Selain itu, Anda juga memastikan bahwa Anda tidak harus berurusan dengan tuntutan hukum diskriminasi yang memakan waktu. Menghindari penyewa yang buruk, tuntutan hukum, dan penipuan sejauh ini merupakan salah satu manfaat utama yang datang dengan mempekerjakan seorang manajer properti profesional.
Mengurangi masalah hukum
Landlord yang berpengalaman menyadari fakta bahwa satu
penyewa yang buruk dapat menyebabkan banyak kesulitan keuangan dan hukum.
Perusahaan pengelola properti berkualitas tinggi dipersenjatai dengan banyak
pengetahuan dan mereka dapat melindungi Anda dari potensi tuntutan hukum dan
kerentanan. Setiap negara bagian Australia akan memiliki undang-undang sendiri
yang dapat memengaruhi pemilik tanah. Selain itu, Anda juga memiliki
undang-undang federal yang akan mencakup aspek-aspek berikut:
Penyaringan
penyewa
Kondisi
dan keamanan properti
Penggusuran
penyewa
Inspeksi
unit
Menandatangani
dan mengakhiri sewa
Mengumpulkan
dan menangani uang sewa dan uang jaminan
Jika Anda menghindari satu tuntutan hukum dengan menyewa seorang spesialis, uang yang Anda simpan akan lebih dari cukup untuk membayar biaya perusahaan manajemen properti, dan Anda juga akan menghindari membuang-buang waktu dan energi Anda.
Periode kekosongan yang lebih pendek
Seorang manajer properti profesional akan membantu Anda
menangani tugas-tugas berikut yang mencegah properti Anda kosong terlalu lama:
Persiapkan
properti untuk disewakan – Perusahaan pengelola properti akan tahu persis
perbaikan kosmetik apa yang harus dilakukan untuk unit agar memaksimalkan
pendapatan Anda.
Tentukan
tarif sewa optimal – Menetapkan sewa terlalu tinggi dan mungkin butuh waktu
terlalu lama untuk menemukan penyewa, terlalu rendah dan Anda mungkin
kehilangan uang setiap bulan. Sangat penting untuk menentukan harga yang tepat
dan melakukannya membutuhkan pengetahuan tentang pasar real estat lokal, data
pada unit yang sama, dan akses ke alat tingkat sewa profesional.
Pemasaran properti Anda secara efektif – Manajer properti yang terampil telah menulis banyak iklan sepanjang karier mereka dan tahu apa yang harus dikatakan dan di mana harus beriklan untuk mendapatkan banyak kandidat dengan cepat. Karena mereka menangani banyak properti, mereka mungkin dapat menegosiasikan harga yang lebih murah untuk iklan online dan offline. Selain itu, mereka akrab dengan penjualan dan tahu bagaimana menutup ketika mereka melakukan panggilan dari prospek dan membawanya pada pertunjukan dan bekerja dengan perusahaan dan agen penyewaan rumah.
Tenant jangka panjang
Jika penyewa tidak menyewa unit Anda untuk jangka waktu lama,
Anda harus berurusan dengan serangkaian masalah seperti kehilangan sewa, harus
membersihkan properti, mengganti kunci, mengecat dinding, mengganti karpet,
membuat karpet kecil, melakukan perbaikan kecil, melewati proses penyaringan
penyewa dan kampanye pemasaran lagi. Hal-hal ini membutuhkan waktu dan bisa
sangat mahal, tetapi dapat dihindari dengan menjaga penyewa Anda bahagia.
Manajer properti yang baik akan memiliki kebijakan retensi penyewa yang telah
teruji oleh waktu. Program-program ini sangat penting dan memerlukan pendekatan
yang sistematis dan konsisten, di mana perusahaan manajemen properti
berkualitas tinggi akan bersinar. Penyewa yang bahagia lebih cenderung menyewa
jangka panjang daripada orang yang tidak senang dengan properti atau dengan
pemiliknya.
Koleksi sewa yang lebih efisien
Menangani koleksi sewa dan biaya keterlambatan adalah aspek
yang sangat penting dalam manajemen properti. Untuk memastikan arus kas yang
konsisten dan andal, sewa harus dikumpulkan tepat waktu setiap bulan, dan
penting bagi penyewa memahami hal itu. Dengan mempekerjakan seorang manajer
properti profesional, tuan tanah memberikan penyangga di antara mereka dan
penyewa, yang memungkinkan mereka menjadi polisi jahat yang harus mendengarkan
alasan penyewa, mengumpulkan uang sewa, dan menangani penggusuran jika perlu.
Menjadi terlalu permisif, penyewa mungkin, berjalan di atas Anda. Harus
dijelaskan seberapa penting setiap klausul dalam sewa dan jika melanggar itu
bisa ada konsekuensinya. Proses penggusuran adalah aspek penting lain yang akan
ditangani oleh manajer properti. Ada undang-undang ketat yang mengatur proses
ini dan melakukannya dengan cara yang salah bisa menjadi kesalahan besar.
Seorang profesional yang terampil tahu hukum dan bertujuan memanfaatkan yang
terbaik dari situasi yang buruk. Tidak harus menangani kemungkinan penggusuran
sendiri adalah alasan yang sangat menarik untuk menyewa seorang spesialis.
Biaya perbaikan dan perawatan yang lebih rendah
Penyewa selalu senang jika Anda menawarkan mereka pemeliharaan
yang baik, belum lagi dengan melakukan itu Anda juga menjaga nilai aset Anda.
Dengan mempekerjakan seorang manajer properti, Anda mendapatkan akses ke
pemeliharaan profesional dan jaringan kontraktor berlisensi, diasuransikan, dan
terikat. Kontraktor ini dapat dipercaya dan telah diperiksa untuk pekerjaan
yang berkualitas dan harga yang baik. Ini dapat menghemat banyak uang
dibandingkan dengan mempekerjakan seseorang dari halaman kuning. Selain itu,
perusahaan pengelola properti juga akan bisa mendapatkan diskon karena volume
properti yang dikelola yang besar.
Tingkatkan dan pertahankan nilai properti sewaan Anda
Dengan mengidentifikasi dan memperbaiki masalah pemeliharaan
sejak dini, Anda menghindari masalah yang lebih besar dan lebih mahal. Seorang
manajer properti yang berpengalaman akan memberi tahu Anda bahwa kunci untuk
mempertahankan dan meningkatkan nilai properti Anda adalah pemeliharaan
preventif. Ini membutuhkan pemeriksaan dan inspeksi perawatan berkala, jadwal
perawatan tertulis, dan dokumentasi terperinci. Sebuah agensi juga dapat
menawarkan Anda umpan balik dan saran yang berharga tentang peningkatan dan
modifikasi yang disukai penyewa.
Manfaat pribadi
Lebih
sedikit stres – Dengan mempekerjakan seorang spesialis, Anda tidak perlu berurusan
dengan keadaan darurat larut malam, penggusuran, mengejar sewa, kerusakan,
dokumen, harus mencari kontraktor, dan tugas-tugas membosankan dan memakan
waktu lainnya.
Lebih
banyak kebebasan – Jika Anda menyewa seorang manajer properti, Anda dapat melakukan
perjalanan ke mana pun Anda inginkan tanpa harus khawatir tentang penyewa Anda
dan tentang inspeksi reguler. Anda dapat hidup di mana pun Anda inginkan dan
Anda dapat berinvestasi di properti lain.
Lebih
banyak waktu luang – Untuk seorang investor properti, waktu adalah uang, dan
waktu Anda akan lebih baik dihabiskan untuk melakukan hal-hal lain daripada
mengatur properti secara mikro. Jika Anda fokus pada manajemen aset, maka Anda
berupaya mengembangkan bisnis Anda, jika Anda mengelola sendiri properti itu,
maka Anda bekerja di dalamnya. Belum lagi bahwa Anda juga akan memiliki lebih
banyak waktu untuk dihabiskan bersama keluarga dan teman-teman Anda.
