Meskipun Terlambat Pasar Properti hunian Indonesia Tetap Menarik – Beberapa faktor telah mempengaruhi lingkungan pasar untuk properti residensial di Indonesia selama dua tahun terakhir. Perlambatan pertumbuhan PDB, kenaikan suku bunga dan langkah-langkah bank sentral untuk mencegah spekulasi yang berlebihan menuntut penilaian kembali prospek investasi. Sementara sebagian besar dari faktor-faktor ini menunjuk ke pasar yang kurang bullish dalam waktu dekat, prospek jangka panjang tetap utuh.

Hasil sewa tinggi

Meskipun pertumbuhan pesat pasar properti Indonesia dalam beberapa tahun terakhir, rumah dan apartemen masih termasuk yang termurah di kawasan ini. Global Property Guide mencantumkan harga rata-rata untuk 120 meter persegi properti di Jakarta pada $ 2.692 USD per meter persegi (data 2014), yang lebih murah daripada di lokasi utama Malaysia, Kamboja dan Filipina dan jauh di bawah Thailand, di mana properti yang setara di Bangkok akan menelan biaya $ 3.638 USD per meter persegi. Di belakang meningkatnya pendapatan pribadi dan dengan orang Indonesia berbondong-bondong ke ibukota untuk mencari pekerjaan yang lebih baik, ini membuat Jakarta – yang dianggap sebagai wilayah metropolitan terbesar kedua di dunia – pasar sewa yang menarik. Sementara hasil telah turun dalam beberapa tahun terakhir karena harga pembelian naik, mereka masih yang tertinggi di kawasan ini. Daftar Global Property Guide tentang negara-negara di mana properti beli-untuk-mendapatkan mendapat pengembalian tertinggi menampilkan Indonesia di bagian atas kawasan ini dengan hasil sewa bruto tipikal “luar biasa” sebesar 8,9% per tahun. slot

Keterlambatan di Jakarta

Harga rumah di Indonesia tidak naik secepat biasanya, yang mencerminkan pendinginan pasar yang signifikan di Jakarta dan daerah sekitarnya. Indeks Harga Properti Residensial Bank Indonesia naik 6,3% pada tahun 2014, turun dari tingkat pertumbuhan tahunan sebesar 11,5% tahun sebelumnya. Mengingat inflasi harga konsumen sebesar 8,36% pada tahun 2014, harga sebenarnya menurun secara riil. Perlambatan ini terutama terjadi di wilayah metropolitan Jakarta, yang BI sebut sebagai Jabodebek-Banten (sebuah istilah yang berasal dari kota-kota Jakarta, Bogor, Depok dan Bekasi dan provinsi Banten yang berdekatan). Pertumbuhan tahunan di sini melambat dari 12,4% menjadi hanya 5,1%. Sebaliknya, kota-kota lain yang disurvei mengalami penurunan pertumbuhan yang lebih sederhana, yaitu dari 4,9% menjadi 3,7%. Tren ini berlanjut hingga 2015, dan bank sentral memperkirakan bahwa wilayah metropolitan pada kenyataannya akan berkinerja buruk pada kuartal kedua, dengan pertumbuhan tahun-ke-tahun diprediksi melambat menjadi 3% di Jabodebek-Banten sementara memegang 3,7% di tempat lain. https://www.mrchensjackson.com/

Kota-kota sekunder berada di radar

Tren pertumbuhan yang berbeda menempatkan daerah perkotaan di luar ibukota tepat di radar investor dan pengembang real estat. Ini termasuk kota terbesar kedua di negara itu, Surabaya, di mana harga naik 8,8% tahunan pada kuartal pertama 2015, dan Bandung di Jawa Barat (+ 10,6%). Kota-kota lain memiliki kinerja yang lebih baik, seperti Makassar (+ 17,21%), dan Manado (+ 21,9%), yang mentransformasikannya menjadi gerbang ekonomi Indonesia bagian timur. Kenaikan harga properti dalam beberapa tahun terakhir berjalan seiring dengan naiknya biaya bangunan. Walaupun Indonesia masih memiliki tenaga kerja berbiaya rendah bila dibandingkan, misalnya dengan Cina, upah mengalami peningkatan pesat dalam beberapa tahun terakhir, tidak terkecuali karena pembuat keputusan politik memihak serikat pekerja dalam menetapkan upah minimum yang lebih tinggi. Pada saat yang sama, ledakan konstruksi di negara ini telah menaikkan harga bahan (Lihat Sektor Bahan Bangunan & Konstruksi Indonesia). Terlepas dari kenaikan harga di kota-kota sekunder, pembelian-untuk-membiarkan harus menjadi proposisi yang menarik di pusat-pusat kota di luar Jakarta, di mana pembangunan ekonomi yang cepat sedang mengejar ketinggalan dengan ibukota. Ini terjadi pada saat pasar kelas atas di Jakarta merasakan dampak dari pertumbuhan PDB yang lebih lambat, yang juga melemahkan permintaan dari ekspatriat dan pelancong bisnis domestik. Angka BI untuk kuartal pertama 2015 menunjukkan bahwa properti besar melihat kenaikan harga terkecil tahunan (+ 5,2%), sedangkan properti berukuran lebih kecil naik tercepat (+ 7,1%). Di Jakarta, harga properti besar naik tipis 3,3%.

Pasar di Jakarta mulai dingin

Tidak mengherankan, segmen mewah juga terpengaruh. Tingkat kekosongan untuk apartemen sewa kelas atas di Jakarta meningkat dari 11,7% menjadi 14,7% YoY menjadi akhir Juni 2014, menurut perusahaan jasa profesional Jones Lang LaSalle (JLL). Dalam “The Wealth Report”, analisis pasar perumahan utama oleh konsultan properti Knight Frank, Jakarta merosot ke posisi ke-12 pada tahun 2014 setelah memimpin peringkat pada 2012 dan 2013. Perlambatan pasar properti sebagian merupakan hasil dari aturan hipotek yang lebih ketat yang diperkenalkan oleh Bank Indonesia pada September 2013 untuk mencegah penumpukan utang perumahan yang berlebihan. Di antara langkah-langkah lain, bank sentral menurunkan rasio pinjaman-ke-nilai (LTV) maksimum untuk rumah dan apartemen yang diakuisisi sebagai rumah kedua atau tambahan, sehingga meningkatkan uang muka yang diperlukan. Karena rasio LTV yang lebih rendah hanya berlaku untuk properti berukuran lebih dari 70 meter persegi, ini bertujuan khusus di ujung atas pasar. Selain itu, bank dilarang memberikan pinjaman untuk pembelian properti yang masih dalam konstruksi. Selain dari perubahan hukum, kenaikan suku bunga yang cepat menciptakan lingkungan pasar yang kurang menguntungkan bagi siapa pun yang menggunakan kredit untuk bertaruh pada apresiasi modal. Pendinginan pasar mengurangi kekhawatiran bahwa gelembung real estat mungkin akan terjadi. Mengingat terus meningkatnya permintaan untuk perumahan di dan sekitar Jakarta dan tingkat harga yang masih rendah jika dibandingkan dengan kota-kota utama di negara-negara tetangga, tampaknya ada sedikit kebutuhan untuk koreksi pasar utama saat ini.

Orang asing yang dirugikan

Hukum Indonesia sangat membatasi pilihan bagi orang asing untuk terlibat dalam pasar properti residensial negara tersebut. Hanya warga negara Indonesia yang dapat memiliki sertifikat tanah; orang asing hanya dapat menyewa properti untuk jangka waktu 25 tahun, yang dapat diperpanjang dua kali. Dalam praktiknya, tentu saja, ini sering menyebabkan orang Indonesia membeli properti untuk pasangan atau kenalan asing. Meskipun telah ada pembicaraan tentang pelonggaran pembatasan pada orang asing, tidak jelas kapan ini akan terjadi. Baru-baru ini pada bulan Mei 2015, pemerintah mengumumkan bahwa mereka berencana untuk mengizinkan orang asing untuk membeli properti di segmen apartemen mewah yang didefinisikan sebagai memiliki nilai minimum Rp5 miliar. Jika itu bergerak maju dengan rencana-rencana ini, itu akan memberikan dorongan yang signifikan ke pasar kelas atas.

Pengelihatan tetap cerah

Mengambil pandangan jangka panjang, langkah-langkah bank sentral harus disambut dalam efeknya untuk menstabilkan pasar dan mempersiapkannya untuk pertumbuhan berkelanjutan, dengan investasi secara bertahap menyebar ke daerah-daerah dari hotspot real estat Jakarta dan Bali. Potensi pertumbuhan jangka panjang dari ekonomi terbesar di Asia Tenggara tidak perlu dipersoalkan lagi, dan penyerahan presiden secara damai pada tahun 2014 menggarisbawahi reputasi Indonesia untuk stabilitas politik. Populasi negara itu muda dan terus bertambah; urbanisasi dan peningkatan standar hidup mendukung permintaan akan properti yang mendarat. Pemerintah yang ambisius berencana untuk meningkatkan kuantitas dan kualitas mantra perumahan yang terjangkau, memikat prospek bisnis untuk pengembangan berbiaya rendah. Ujung atas pasar sama-sama menarik: Dalam laporan tahun 2014, Knight Frank meramalkan “peningkatan 144% yang mencolok di Indonesia” dalam jumlah individu yang bernilai sangat tinggi. Sementara itu, meningkatnya kelangkaan ruang di Jakarta menaikkan harga tanah dan dengan demikian menciptakan kasus yang menarik untuk investasi di apartemen bertingkat tinggi, dengan gedung pencakar langit sudah mendominasi cakrawala ibukota. Legalitas yang terlibat dalam akuisisi properti di Indonesia rumit, yang membuat biaya transaksi relatif tinggi. Sementara membaik, pasar masih dianggap kurang transparan. Untuk mengurangi risiko yang terkait dengan informasi yang tidak memadai di lapangan, pengembang dan investor asing biasanya berpartisipasi melalui usaha patungan dengan perusahaan lokal atau secara tidak langsung melalui pengembang yang terdaftar.