Pertumbuhan Sektor Real Estate Indonesia Didorong oleh Investor Asing – Di balik agenda infrastruktur besar-besaran, proyek-proyek real estat baru telah mendorong pertumbuhan di sektor properti Indonesia dalam beberapa tahun terakhir. Perpaduan warna-warni budaya telah mempengaruhi tata letak arsitektur ibu kota Jakarta, yang merupakan salah satu dari banyak fitur yang telah menarik investor dari seluruh dunia. Namun, sementara pemerintah Indonesia telah melakukan inisiatif untuk meningkatkan investasi properti, depresiasi mata uang, ketidakpastian politik dan kenaikan suku bunga menghambat pertumbuhan pada tahun 2018.

Infrastruktur pemerintah dan upaya reformasi pro-investasi menjadi pertanda baik untuk ekspansi infrastruktur di masa depan; namun, segmen properti Indonesia tetap agak tergantung pada kinerja sektor ekonomi lainnya. “Perluasan berkelanjutan di sektor minyak dan gas dan pertambangan harus memiliki dampak positif pada segmen sewa kantor,” Will Bright, direktur perusahaan manajemen bangunan lokal Jakarta Land, mengatakan kepada OBG. “Ada masalah parsial pasokan ruang kantor di Jakarta, meskipun munculnya perusahaan yang bekerja bersama dan perusahaan yang terkait dengan teknologi telah membantu dengan mengambil dan meredakan situasi pada tahun 2018,” tambahnya. Sementara itu, gelombang baru pengembangan real estat inovatif berada di cakrawala di bawah Gerakan 100 Kota Cerdas, sebuah inisiatif berbasis teknologi yang dipelopori oleh Kementerian Komunikasi dan Teknologi Informasi Indonesia untuk mendorong penggunaan teknologi kota pintar untuk meningkatkan penyediaan layanan. nexus slot

Ukuran & Performa

Terlepas dari temuan laporan, prospek Moody untuk permintaan properti pada 2019 sebagian besar positif. Sektor properti menyaksikan pertumbuhan yang kuat pada 2017 dan 2018, yang didukung oleh peningkatan tingkat investasi asing. Menurut laporan yang dikeluarkan oleh Badan Koordinasi Penanaman Modal Indonesia (BKPM) pada tahun 2018, sekitar 70% investasi dalam proyek perumahan, kawasan industri dan pengembangan ruang kantor berasal dari perusahaan asing yang beroperasi di Indonesia. Perusahaan semacam itu juga bertanggung jawab atas 77% investasi di hotel dan restoran. Meskipun ada perkembangan yang signifikan, kurangnya kejelasan dalam prosedur hukum telah meninggalkan potensi pertumbuhan yang belum dimanfaatkan. Sementara pembangunan infrastruktur dan real estat telah menjadi pilar penting perekonomian Indonesia dalam beberapa tahun terakhir, hambatan birokrasi terus menunda pelaksanaan proyek. Menurut data dari BKPM, komitmen investasi kumulatif dari 2015 hingga kuartal pertama 2018 dinilai lebih dari Rp8triliun ($ 567,3 juta); Namun, mengingat berbagai kendala administratif hanya 22% dari investasi yang berkomitmen benar-benar direalisasikan. Meskipun banyak inisiatif perumahan berpenghasilan rendah, sektor perumahan tidak mampu mengimbangi pertumbuhan penduduk dan urbanisasi. Menurut perkiraan pasar pada tahun 2017, Indonesia membutuhkan 400.000 rumah baru setiap tahun untuk mengisi simpanan perumahan seluas 13,5 juta unit. Untuk mengatasinya, Presiden Joko Widodo mengumumkan rencana untuk membangun 1 juta rumah per tahun melalui inisiatif “Satu Juta Rumah” (OMH). Untuk mendukung tujuan-tujuan ini, pemerintah telah meluncurkan sejumlah skema pembiayaan, karena sebagian besar penduduk tidak mampu membeli di pusat-pusat kota. Pada Maret 2019, Indeks Properti dan Real Estat – yang terdiri dari semua perusahaan yang terdaftar yang bergerak di sektor properti, real estat, dan konstruksi – telah menurun sebesar 1,58% year-on-year (yoy), sementara Indeks Harga Saham Gabungan meningkat sebesar 4,93% dibandingkan periode yang sama. Menurut laporan indeks kantor yang diterbitkan oleh konsultan real estat JLL, aktivitas leasing di Sudirman Central Business District (SCBD) Jakarta menyaksikan pertumbuhan moderat pada kuartal keempat tahun 2018, yang didukung oleh permintaan dari operator ruang fleksibel dan perusahaan teknologi. Antara Mei dan September 2018 Bank Indonesia (BI), bank sentral negara itu, menaikkan suku bunga sebesar 125 basis poin. Rupiah mengalami depresiasi sebesar 11% terhadap dolar AS selama tiga kuartal pertama tahun 2018, di mana saat itu mata uang tersebut mendekati titik terendah dalam 20 tahun, hampir menembus batas Rp15.000: $ 1. Pada akhir Januari 2019 rupiah telah mengungguli sebagian besar ekspektasi mencapai level terkuat sejak akhir Juni 2018, mencapai Rp14.072: $ 1, rebound 2,82% pada bulan pertama 2019, sebelum moderat menjadi sekitar 14.200: $ 1 pada bulan Maret . Mengingat fakta bahwa mata uang Indonesia adalah salah satu yang berkinerja terburuk di seluruh pasar negara berkembang pada tahun 2018, analis pasar percaya bahwa permulaan yang kuat hingga 2019 dapat membuktikan signifikan untuk pertumbuhan ekonomi yang lebih luas dan investasi properti. https://www.americannamedaycalendar.com/

Masalah Likuiditas

Kondisi yang menantang dalam bentuk kenaikan suku bunga dan penurunan mata uang sangat membebani perusahaan properti pada 2018. Pada akhir 2018, Standard & Poor’s Global Ratings memperingatkan bahwa keuangan untuk proyek-proyek real estat dapat memburuk pada 2019 karena risiko yang terkait dengan jenderal presiden yang akan datang pemilihan umum dan mata uang yang lemah. Selain itu, sebuah laporan pasar yang dirilis oleh lembaga pemeringkat Moody’s pada September 2018 menemukan bahwa lima dari delapan perusahaan properti terkemuka kekurangan likuiditas untuk membayar utang jangka pendek mereka tahun itu. “Likuiditas di sektor ini masih merupakan tantangan besar, karena angsuran jangka panjang dan penundaan pembayaran masih cukup umum,” A H Marhendra, direktur pelaksana pengembang properti Springhill Group, mengatakan kepada OBG. Selain itu, banyak bank besar menganggap real estat sebagai sektor “negatif” dan menghindari pemberian pinjaman kepada mereka, sehingga sangat sulit bagi perusahaan kecil dan menengah untuk mendapatkan pembiayaan. Meskipun ada beberapa lembaga perbankan yang mendukung pinjaman real estat, mereka menawarkan pinjaman dengan tingkat bunga yang jauh lebih tinggi. Dalam upaya untuk meningkatkan rasio cakupan kas, laporan Moody mencatat bahwa beberapa perusahaan telah memutuskan untuk mengganti utang jangka pendek dengan pembiayaan utang jangka panjang. Namun, mereka yang memilih utang jangka panjang diperkirakan akan melemahkan leverage mereka, berpotensi sampai awal 2020 – akibat lonjakan biaya pendanaan. Lembaga pemeringkat juga mencatat bahwa, sementara sebagian besar pengembang akan menghasilkan arus kas operasi pada 2019, hanya tiga dari delapan perusahaan yang akan menghasilkan arus kas bebas, sementara lima pengembang lainnya mungkin merasa kesulitan untuk mengurangi utang dan membayar dividen kepada pemegang saham.

Hunian

Indeks Harga Properti Residensial Indonesia (RPPI) Indonesia meningkat 0,35% pada kuartal keempat 2018, melambat dari 0,42% pada kuartal ketiga, menurut Survei Harga Properti Residensial yang dilakukan oleh BI. Harga rata-rata properti hunian kecil masing-masing naik 0,69% dan 0,39% pada kuartal ketiga dan keempat, sementara itu, pertumbuhan harga rata-rata rumah menengah meningkat masing-masing 0,26% dan 0,28%. Sementara itu, tren tahunan menunjukkan kenaikan harga properti residensial sebesar 2,98% y-o-y pada kuartal keempat. Pengembang melaporkan bahwa pencari properti Indonesia menjadi lebih cerdas sejalan dengan peningkatan pendapatan dan paparan yang lebih besar terhadap tren internasional. “Pembeli rumah khas Indonesia memprioritaskan keterjangkauan, reputasi pengembang dan kenyamanan,” Alex Buechi, mitra dan kepala untuk Indonesia di Asia Green Real Estate, mengatakan kepada OBG. “Mereka semakin mementingkan ruang hijau, area rekreasi, dan fasilitas kesehatan dan gym.” Mengingat ketidakpastian seputar periode pemilihan presiden, serta mata uang yang berfluktuasi dan suku bunga tinggi, pengembang harus bersaing dengan kontraksi dalam penjualan properti residensial pada paruh kedua tahun 2018. Penjualan properti residensial mengalami kontraksi 5,78% pada kuartal keempat tahun 2018. Penjualan properti hunian kecil dan besar menurun masing-masing sebesar 12,28% dan 24,16%. Meskipun, penjualan rumah menengah mengalami lonjakan 13,46%. Pasar real estat mewah Bali telah menjadi penerima investasi yang penting selama beberapa tahun terakhir, karena meningkatnya jumlah wisatawan telah mendukung perkembangan properti. Di belakang kedatangan pengunjung internasional yang kuat, pulau ini telah melihat harga propertinya meningkat pada tingkat yang belum pernah terjadi sebelumnya dalam beberapa tahun terakhir, dengan harga villa sekitar $ 1.100 hingga $ 2.300 per meter persegi pada tahun 2017. Pasokan vila di Bali tumbuh sebesar 7% pada tahun 2017, selama saat itu harga permintaan rata-rata meningkat 36%, meskipun ada penurunan tingkat penyerapan 69%. Mengingat masuknya kedatangan asing, sekitar 80% ekonomi Bali bergantung pada pariwisata. Pada puncak investasi properti, beberapa daerah populer seperti daerah resor pantai kelas atas Seminyak, melihat harga naik 10 kali hanya dalam beberapa tahun. Perkiraan dari Global Property Guide menunjukkan bahwa sebuah vila empat kamar tidur yang dibangun di atas tanah bebas di Pantai Berawa terdekat pada 2012 seharga $ 600.000 bernilai $ 1,7 juta pada tahun 2018.

Hukum Pajak

Sementara properti di Indonesia telah terbukti menjadi aset yang diinginkan bagi investor asing – terutama dari China – kinerja pasar real estat terus dipengaruhi oleh perkembangan politik dan reformasi fiskal, seperti perubahan pada pajak properti mewah. Dalam upaya untuk mendukung investasi properti, pembuat kebijakan mengumumkan rencana pada akhir 2018 untuk memotong pajak pada properti mewah dan merevisi aturan pajak lainnya yang terkait dengan industri real estat. Menurut informasi yang dikeluarkan oleh Kementerian Keuangan (Depkeu), ambang untuk pajak barang mewah sebesar 20% yang diterapkan pada rumah dan apartemen akan dinaikkan dari Rp20milyar ($ 1,4m) menjadi Rp30milyar ($ 2,1m). Sementara pajak penjualan untuk rumah hanya 2,5%, materai dan pajak bea berdiri di 5%. Ada indikasi bahwa pemerintah akan mengurangi stempel dan pajak bea menjadi 2,5%; Namun, karena pajak berada di bawah otonomi masing-masing daerah, pengurangan tersebut diperkirakan akan memakan waktu untuk diimplementasikan.

Area Ritel

Sebagai rumah bagi campuran gerai ritel modern, perekonomian Indonesia yang berkembang telah mendorong permintaan akan gelombang baru konsumen yang ingin berbelanja di mal kelas atas. Seiring berkembangnya pola belanja konsumen, permintaan akan aktivitas ritel, makan, dan hiburan telah meningkat. Meskipun demikian, segmen ritel mengalami pertumbuhan yang cukup datar pada tahun 2018. “Sektor ritel dipengaruhi oleh kenaikan upah di China yang, akibatnya menyebabkan pengecer Indonesia menaikkan harga mereka juga,” Kam Kettin, presiden direktur supermarket bahan bangunan Depo Bangunan, kata OBG. “Pabrik-pabrik juga ditutup di China, yang membuat perusahaan lokal mencari pemasok baru.” Menurut laporan triwulanan yang diterbitkan oleh konsultan real estat Colliers International pada bulan September 2018, ruang ritel di seluruh wilayah Jabodetabek diperkirakan akan tumbuh sebesar 2,9% pada tahun 2018, sementara tarif sewa ritel di SCBD diperkirakan akan menurun sekitar 1% pada tahun 2019 pada bagian belakang peningkatan pasokan. Pada kuartal kedua tahun 2018 ada 3,21m meter persegi area leasable bruto (GLA) di Jakarta, sementara total ruang ritel strata-title diperkirakan akan mencapai 1,44m persegi pada kuartal ketiga, didorong oleh pembukaan New Harco Plaza pada bulan Juli. Pada saat itu, ada 129 pusat perbelanjaan di Jakarta dengan total 4,65m meter persegi GLA.

Space untuk Kantor

Pada November 2018 Jakarta memiliki tingkat penetrasi ruang kantor yang fleksibel sebesar 2,7%, dengan total stok 77.345 meter persegi. Sebagai perbandingan, Kuala Lumpur, ibu kota Malaysia, memiliki ruang kantor 594.761 meter persegi. Dengan mayoritas operator ruang fleksibel sering memilih ruang non-kantor berkualitas rendah seperti ruko, peningkatan permintaan dalam segmen tersebut mungkin tidak menciptakan perkembangan baru yang besar. Meskipun demikian, beberapa pemangku kepentingan tetap optimis. “Peluang untuk ekspansi sangat besar di seluruh sektor. Meskipun pasar perkantoran menghadapi kelebihan pasokan saat ini, industri ruang kerja bersama sangat besar dan memiliki potensi besar, ”kata Sebastien David, direktur proyek Konferensi Investasi Real Estat Indonesia, kepada OBG. “Pengembang harus inovatif dan openminded agar dapat mengambil keuntungan penuh dari pasar.” Mengingat dinamika penawaran dan permintaan, segmen kantor Jakarta telah menjadi pasar penyewa. Empat gedung perkantoran utama dibuka di sepanjang SCBD selama paruh pertama tahun 2018, menambah 340.000 meter persegi persediaan, menjadikan total pasokan kantor menjadi 6,32 meter persegi, naik 5,8% sejak periode yang sama tahun 2017. Sementara permintaan untuk ruang kantor tetap cukup konstan, pasokan besar ruang tidak terserap yang memasuki pasar pada akhir 2017 dan awal 2018 terus menekan harga sewa. Menurut Colliers “Laporan Pasar Properti Jakarta Q2 2018”, pada paruh pertama tahun 2018 total permintaan kantor di SCBD tetap stabil antara Juni 2017 dan Juni 2018. Laporan itu juga mengungkapkan bahwa tambahan ruang kantor seluas 500.000 meter persegi akan masuk pasar pada akhir 2018, di mana 320.000 meter persegi dijadwalkan berada di SCBD. Selama tahun 2019 tiga gedung perkantoran diharapkan akan on-line di Jakarta, termasuk Menara Kantor Lippo Thamrin dengan penjualan 16.500 meter persegi, Menara T di Gatot Subroto dengan 24.000 meter persegi dan Pusat Millennium Centennial di Sudirman dengan 93.588 meter persegi untuk disewakan . Pada kuartal pertama 2019 empat gedung kantor tambahan dijadwalkan untuk dibuka pada tahun 2020 dengan total GLA 166.000 meter persegi.

Rumah yang Terjangkau

Untuk pertama kalinya sejak awal, program OMH mencapai tujuannya membangun setidaknya 1 juta unit per tahun, dengan 1,13 juta dibangun pada tahun 2018 sebagai bagian dari upaya untuk mengurangi simpanan perumahan negara. Dalam hal pembiayaan, anggaran perumahan negara mencakup 50% dari biaya pembangunan pada tahun 2018, dengan 30% datang melalui bantuan pembiayaan di bawah program-program seperti FLPP, sementara 20% lainnya didanai langsung oleh negara melalui bantuan pembangunan fisik. Sisa 50% properti dibiayai dengan pembiayaan swasta. Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan mengumumkan akan membangun 1,25 juta rumah di bawah program pada 2019.

Hipotek

Pinjaman perumahan mendominasi pembiayaan untuk pembelian properti residensial, masing-masing menyumbang 77,2% dan 76,7% dari pembelian rumah pada kuartal ketiga dan keempat tahun 2018. Pembayaran tunai dan angsuran tunai mencakup masing-masing 7,41% dan 15,86% dari total, pada kuartal keempat tahun 2018. Pembuat kebijakan telah mengadopsi sejumlah inisiatif untuk meningkatkan kepemilikan rumah dan mengurangi defisit perumahan yang terjangkau. Salah satu contohnya adalah Program Fasilitas Likuiditas Pinjaman Perumahan (FLPP), yang diluncurkan pada 2010 dan menggunakan dana publik untuk menutupi 70% dari total jumlah hipotek untuk pembeli rumah berpenghasilan rendah. Sebagai bagian dari proyek FLPP, skema hipotek diluncurkan pada awal 2016 yang ditargetkan untuk pembeli pertama kali, yang memungkinkan calon pemilik rumah dengan pendapatan bulanan maksimum minimal Rp7m ($ 496) untuk mendapatkan tingkat pinjaman hipotek bersubsidi. Sebagai bagian dari skema, asuransi hipotek disediakan oleh perusahaan asuransi milik negara, Asuransi Kredit Indonesia, dengan premi 0,37%, yang termasuk dalam suku bunga 7,25% terakhir.

Pada Desember 2018 tingkat hipotek tertinggi dalam hal lokasi terdaftar di Bengkulu di pantai barat daya Sumatera sebesar 15,03%, sedangkan tingkat hipotek terendah di Yogyakarta di pulau Jawa sebesar 9,16%. Ini dapat dikaitkan dengan moratorium pembangunan apartemen baru di yang terakhir – sebuah langkah yang telah terbukti tidak populer dengan beberapa pengembang. “Jumlah siswa di Yogyakarta telah meningkat secara signifikan dalam beberapa tahun terakhir, yang berpotensi besar bagi pengembang real estat,” Achmad Setiadi, presiden direktur perusahaan riset dan investasi lokal Pardika Wisthi Sarana, mengatakan kepada OBG. “Moratorium telah membatasi pembangunan, meskipun saat ini sedang ditinjau.” Selama kuartal keempat tahun 2018, bank-bank regional menawarkan suku bunga hipotek tertinggi dalam sektor perbankan sebesar 11,79%, sementara tingkat terendah tersedia dari bank asing dan bank patungan sebesar 6,39%. Meskipun upaya pemerintah untuk mempromosikan kepemilikan rumah telah mendapatkan daya tarik, biaya pembiayaan masih terlalu tinggi untuk sebagian besar penduduk. Menurut Survei Harga Properti Residensial, 18,84% responden tidak mampu membayar tingkat hipotek yang ada, sementara 16,53% tidak memiliki modal yang diperlukan untuk uang muka. Pada akhir 2018 skema FLPP telah menyediakan dana untuk 57.957 unit rumah dengan total Rp5,9trilyun ($ 418,4 juta). Dalam hal lokasi, Jawa Barat di Jawa Barat merealisasikan unit terbanyak dengan total 14.109 dinilai dengan biaya Rp1,4trn ($ 99,3juta).

Pandangan

Dengan adanya peningkatan aset properti di pasar, peluang investasi dan risiko terkait harus terus meningkat satu sama lain. Dengan kelas menengah yang muda dan sedang tumbuh menjadi lebih berpengaruh, ukuran populasi yang besar memberikan potensi pertumbuhan real estat jangka panjang. Menurut sebagian besar akun, kenaikan dalam proyek properti baru dan harga properti yang lebih rendah diharapkan akan meningkatkan penjualan pasar pada tahun 2019, sementara penghapusan persyaratan pinjaman minimum untuk pemberi pinjaman hipotek kemungkinan akan mengarah pada peningkatan penjualan properti residensial. Pasar akan terus didorong oleh urbanisasi, terutama di ujung spektrum berpenghasilan rendah. Permintaan untuk unit mewah akan tergantung pada stabilitas politik dan fundamental ekonomi makro. Dalam jangka menengah dan panjang, peningkatan kompetisi yang berasal dari pasar negara berkembang lainnya di wilayah tersebut cenderung berdampak pada aliran masuk investasi langsung asing. Sejauh menyangkut ruang kantor, tuan tanah di seluruh Jakarta akan terus merasakan tekanan sewa karena pasokan lebih banyak datang secara on-line pada tahun 2019 dan 2020, dengan perkiraan 660.000 meter persegi dijadwalkan untuk dibuka pada periode itu. Walaupun stok ruang fleksibel di Indonesia lebih kecil daripada di beberapa negara ASEAN, perluasan industri TIK dan layanan terkait yang berkelanjutan harus meningkatkan permintaan di segmen ini. Dalam hal mengatasi defisit perumahan, bantuan pembiayaan seperti fasilitas FLPP pemerintah dan program OMH akan terus memainkan peran penting, meskipun partisipasi sektor swasta sangat diperlukan untuk mencapai target 2019 yang ambisius. Dengan pemikiran ini, para pembuat kebijakan harus terus mengejar sistem keuangan yang menyediakan dana jangka panjang dengan harga terjangkau.